miercuri, 1 septembrie 2010

Unde suntem?

Inspirat de acest articol, este interesant de stiut unde ne situam pe scara disperarii imobiliare. Mai jos, parerea mea:


Sursa imagine: Irvine Housing Blog

19 comentarii:

AristotelCostel spunea...

... fix acolo :)

Anonim spunea...

Si de ce am fi acolo?

Gigi spunea...

@anonim: Dintr-o minima logica! :))

Anonim spunea...

inceputul graficului in ce an l-ati plasa?

Alex Nicolin spunea...

Pretul casei pe care ar trebui sa si-o permita un posibil cumparator se situeaza intre 3 si 7 venituri anuale nete pe familie. E o regula empirica ce se verifica aproape peste tot. In caz ca nu exista nicio proprietate care sa-i placa in aceste limite de pret, fie isi reduce pretentiile, fie refuza sa cumpere, deoarece are de-a face cu o bula imobiliara. E usor de distins intre aceste doua cazuri, pentru ca este aproape imposibil ca majoritatea indivizilor sa considere ca propriile pretentii sunt exagerate.

O metoda mai obiectiva de analiza este studiul pietei din punct de vedere al distributiei veniturilor pe grupuri de cumparatori, si respectiv a preturilor proprietatilor de vanzare. Daca oferta pe un anumit segment, sa zicem premium, este disproportionat de mare (nu exista suficienti cumparatori seriosi), atunci dezvoltatorii care s-au axat pe acest segment vor inregistra pierderi. In schimb daca preturile sunt "umflate" uniform dincolo de limita segmentului de cumparatori tintit, avem aproape sigur de-a face cu o "bula" imobiliara.

Piata imobiliara din Romania a fost nu numai umflata, ci si "top & bottom heavy". Astfel, au existat foarte multe oferte pe segmentul "premium" si pe cel "ieftin", dar relativ putine pe cel mediu. Multe dintre proprietatile laudate ca "premium" aveau mari probleme care in mod normal le-ar fi descalificat, dar aici a interventi factorul "teapa". Despre ofertele din segmentul "ieftin" nici nu are rost sa vorbesc - multe nu-s bune decat de grajduri - finisaje proaste si amplasament in mijlocul campului. Probabil nu se vor vinde niciodata.

Nu pot sa concluzionez decat ca piata imobiliara are nevoie nu doar de ajustari serioase de pret la modul general, ci si pe segmente. In plus exista toti factorii (oferta mare, cerere in scadere, incertitudini pe termen lung) pentru o revenire la un "nivel stabil" inferior celui anterior bulei din punct de vedere al puterii de cumparare. Cu alte cuvinte mai astept la un 4, decat la un 6.

Concret, pretul de echilibru/metru patrat construit la bloc, cu finisaje de buna calitate, intr-o zona semicentrala din Bucuresti se va stabiliza pe termen lung undeva in jurul valorii de 500-700 de euro ca putere de cumparare actuala. Nu e decat un pariu...mai vedem :)

Anonim spunea...

@alex nicolin. SCEPTIC. Am doua obiectii la aprecierea ca affordable housing este 5 venituri familiale anuale (adica 5 x 2,2 membri de familie x 12 luni x 1800 ron). A. Ro este o piata UNICA in lume: scriptic 96% din locuitori poseda o locuinta - faptic vreo 75% poseda CEL putin o locuinta. Romanii nu au nevoie de locuinte au nevoie de locuinte mai bune (ori asta defineste total diferit presiunea pe piata imobiliara - atat ca POSESIE cat si ca LOCATIUNE). B. Preturile materialelor de constructie -adica cam 70% din costul constructiei -exclus terenul) nu difera esential in tarile UE. Deci diferenta de venit raportata la costul/pretul mp de constructie duce la o locuinta ce sare mult de cele 5 venituri anuale.

Anonim spunea...

foarte tare ...
aseara vorbeam cu nevasta-mea si dezbateam cam unde pe grafic suntem.

Ajunsesem la concluzia ca suntem pe la fear, dar inca nu spre capitulation pentru ca sunt inca multe preturi umflate si multi inca cred ca pot obtine pretul din timpul bulei.

vala spunea...

am trecut un pic de return to " normal " ... inca nu am ajuns la fear ...

renderman spunea...

Dupa ultimele date , punctul plasat de tine este destul de aproape de realitate ;)

Alex Nicolin spunea...

@Anonim(1)

Ai dreptate in totalitate, chiar nu te contrazic cu nimic. Avem locuintele pe care ni le permitem. In Romania actuala ar fi practic imposibila o dezvoltare urbana (vorbesc de orasele mari) generalizata de tip american - "urban sprawl" sau chiar european - locuinte individuale compacte. In primul rand nu ne permitem costul de constructie sau modernizare a infrastructurii necesare - utilitati si drumuri. In al doilea rand, dupa cum bine ai subliniat, costul materialelor este prea ridicat pentru a face accesibila "omului de rand" constructia unei case la standarde occidentale.

In plus, durata de viata a unei cladiri de beton, asa cum sunt blocurile "comuniste" este de cateva sute de ani, daca sunt intretinute corespunzator si nu sunt avariate grav intr-un seism. Vrem sau nu, piata va fi dominata in urmatoarele decenii de acest tip de proprietati, renovate sau/si imbunatatite, sau de altele similare ca si suprafata, nou construite. Daca ai vazut, apartementele din blocurile noi au cam aceeasi suprafata si compartimentare ca cele vechi, cu distinctia importanta ca de multe ori finisajele sunt executate cu materiale si mana de lucru de calitate si mai slaba, iar structura de rezistenta si studiile de sol nu prezinta nici ele mare incredere. Oricum, pentru aceste aspecte "testul" va veni, mai devreme, mai degraba decat mai tarziu.

Rata mare de locuinte detinute in proprietate este iarasi un aspect interesant pe termen scurt, dar nu trebuie uitat nici faptul ca Romania are o populatie rurala ~45%. Daca modelul de dezvoltare viitoare va fi unul "clasic" (agricultura mecanizata, industrie, servicii) atunci e de asteptat ca o parte dintre locuitorii de la sate sa se mute la
oras pentru a gasi un loc de munca mai bun. Un model si mai bun ar fi urbanizarea satelor mai dezvoltate si reaspandirea sectoarelor inustrie/servicii in aceste zone. Ceea ce "tintuieste" firmele din aceste sectoare in orasele mari este tocmai lipsa infrastructurii.

O singura intrebare am: de ce ai considerat 2.2 membri de familie pentru calculul venitului? Eu chiar ma gandeam serios sa-mi pun copilul la munca inca de mic :)

Anonim spunea...

"In plus, durata de viata a unei cladiri de beton, asa cum sunt blocurile "comuniste" este de cateva sute de ani, daca sunt intretinute "
-unde ai vazut tu astfel de apartamente? Esti cumva expert si in constructii? Vorbeste cu un inginer constructor si te vei lamurii...alea din 70 au intrat deja pe curba descendenta si chiar asta vom vedea la cutremur din pacate. Nu ami vorbii aiurea!

Alex Nicolin spunea...

@Anonim

Scuze pentru lipsa de specificitate. Ma refeream la blocurile construite incepand cu '75, si mai ales dupa '77, dupa norme antiseismice mai stricte, si nu la "Panelka", cele contruite din panouri din '50 pana la inceputul anilor '70. Acelea vor trebui demolate incepand cam peste 10-15 ani.

alex.dumitrascu spunea...

@
ANONIM
Ai facut o obiectie la regula celor 5-7 venituri medii anuale.
Nu e o regula empirica asa cum se crede, am aratat pe forum cum se ajunge la valoarea asta.
Dar ca sa nu te complic cu socoteli si rationamente, iti pun doua intrebari retorice la care sa poti reflecta:
1- cat costa o "locuinta medie" undeva in Sahara, in mijlocul desertului.
2- cat costa o locuinta medie in Venezuela sa zicem sau in Coreea de nord.

Vezi ca "pretul de cost" (materiale de constructie + manopera - terenul evident) ar putea sa fie chiar ceva mai mare in Sahara decat la Paris, datorita lipsei de apa si conditiilor climatice dure.
Dar cine s-ar muta acolo, si in ce scop?

Pai daca se hotaraste cineva sa se stabileasca intr-o regiune economica anume, o face pentru venitul pe care il poate obtine lucrand in regiunea aceea.
Altfel, de ce nu ar fi egale preturile locuintelor din Bucuresti cu pretul celor din Ciorogarla?

Sau ale celor din Bucuresti sau Chisinau cu cele din Londra?

Valoarea terenurilor nu este nici ea o constanta a astrofizicii, ar trebui deci sa se supuna si ea acelorasi reguli de "eficienta a locuirii".

Aici ai un topic intreg pe tema asta:
http://financiar-imobiliar.guvernarea.ro/forum/viewtopic.php?t=305

Valoarea de 5-7 venituri medii anuale, se deduce din posibilitatea acoperirii costului locuintei in cadrul unui ciclu economic global, adica 10-15 ani, adica la inlocuirea banilor ipotetici, viitori, cu bani reali in aceasta perioada.
Altfel se ajunge la crize cum este cea actuala, printru-un mecanism relativ simplu asa cum aratam pe scurt aici:
http://financiar-imobiliar.guvernarea.ro/forum/viewtopic.php?t=516

Loop spunea...

Conform graficelor de aici : http://indeximobiliar.blogspot.com/2009/03/balonul-imobiliar-bucurestean-imaginea.html
Si la ceea ce s-a intamplat in aprilie 2010 - faza cu "proprietarii s-au saturat sa astepte si au ridicat preturile cu 25%" - aici cred ca a fost "return to normal", da, putem zice ca suntem la "fear"

John Galt spunea...

Bagati si natalitatea in discutie.

In 20 de ani (perioada de creditare) Romania va avea 15 milioane de pensionari decrepiti, bolnavi, disperati ca nu mai au nici un venit si nici nu mai pot iesi din casa, cartiere si orase intregi parasite, bande de tigani ce vor judeca sumar in plina strada, politie fara bani de benzina sau curent electric, judecatori ce vor detine site-uri porno pentru a avea venituri, masini blindate, zone militarizate pe bani grei pentru protectie samd. :D

Pe scurt, bine ati venit in comunism!

tudor spunea...

Felicitari pentru articol!
Rationamentul de genul acesta l-am facut si eu si am ajuns la rezultate destul de asemanatoare, pornind de la axioma: un om `average` ar trebui sa-si permita ca din munca sa `average` sa-si permita sa traiasca in propria sa locuinta `average`.
O locuinta medie costa aproximativ 100 salarii medii.

Intrebarea mea este: cati metri patrati areo locuinta medie in Romania?
Are cineva vreo statistica cu privire la asta?
Eu presupun ca o locuinta familiala medie are 3 camere si o suprafata utila de 65 mp.
Cat despre salariul mediu... cred c-ar trebui inlocuit cu venitul mediu, care in special in Romania e mai mare: la salariu se adauga spagi si alte venituri. Daca salariul mediu de e aproximativ 1800 RON, venitul mediu ar putea foarte bine sa ajunga la 2200RON.
Asta inseamna un pret de 780 EUR/m.p
E un pic diferit de pretul de 500-700EUR "pariat de tine".
chiar daca, pana a ajunge la acel pret de echilibru trebuie atins minimul.
Mai mult, pana sa ajungem acolo parerea mea e ca salariul mediu exprimat in EUR va creste ceea ce face ca nivelul de echilibru sa fie undeva la 800 EUR/mp.
Parerea mea este ca acum - septembrie 2010 - am ajuns undeva intre capitulation si dispair. Intoarcerea la normal va dura tot atat ca a durat fomarea bulei: 2008-1013 vs 2003-2008.
Bineinteles nu-i nimic batut in cuie pentru ca suntem condusi de politicieni inteligenti.

Mihai Marcu spunea...

tudor,

se estimeaza ca unui roman ii revin cam 15 mp de locuit. Utili, nu construiti.

Cristian Rusu spunea...

Singura problema si cu scaderea la noi pare, paradoxal, lipsa de bani.

Daca ar fi bani sa cumpere tot mai jos, am urma graficul, asa stam cocotati sus fara vanzari dar nici nu scade nimeni pretul pana nu pornesc vanzarile ca se se vada in mod real 'trendul.. funny, ha?

MAD spunea...

Criza a pornit din State si daca le ei e inca nasol.. la noi in niciun caz nu o sa fie curand bine.. asa ca si eu cred ca preturile locuintelor vor mai scade..