vineri, 10 septembrie 2010

Puterea de cumparare in imobiliar - comentarii si incheiere

Ieri as fi vrut sa inchei lista articolelor despre puterea de cumparare in real-estate, dar am primit cateva comentarii care m-au convins sa vin cu niste completari.

1 - Mi s-a atras atentia ca exista o economie neagra si ca un avans de 34% este mult prea mare. Am refacut calculele, crescand venitul mediu cu 25% si reducand avansul la 15%. Rezultatele sunt urmatoarele:




Concluzia e simpla: economia neagra nu schimba deloc datele problemei.

Din calcule, reiese ca pentru a lua un apartament in 2008, la dobanzi de 8%, cu un avans de 15%, suma de plata lunar era de aproximativ 735 euro. Pentru un avans de 25%, rata necesara ar fi fost de 675 euro. In cel mai fericit caz, suma reprezinta 55% dintr-un venit mediu lunar net.

In Bucuresti sunt concentrate 44% din creditele pentru locuinte. Piata imobiliara traieste acum doar prin Prima Casa iar disparitia acestui program va duce la alunecarea rapida spre penultima faza a dezumflarii bulei imobiliare.

Concluziile finale pe care le trag din articolele precedente sunt:

1 - din 2004, apartamentele din Bucuresti au fost greu accesibile si practic inaccesibile intre 2007 - 2009

2 - achizitia prin credit a apartamentelor a necesitat grade de indatorare hazardate, de peste 50%, pentru dobanzi de 8% in EURO;

3 - creditul in euro a fost un produs nepotrivit - dobanzile au prezentat istoric o rigiditate uriasa la scadere. Niciodata in Romania dobanzile efective la creditele ipotecare nu au scazut. Scaderea dobanzilor s-a produs numai si numai prin interventia statului, dupa introducerea programului "Prima Casa".

4 - sansele pentru o reluare accelerata a creditarii imobiliare in Bucuresti pentru populatie sunt reduse, in conditiile supra-indatorarii actuale si a concentrarii a 44% in Bucuresti a soldului creditului pentru locuinte.

8 comentarii:

Gogu spunea...

"1 - din 2004, apartamentele din Bucuresti au fost greu accesibile si practic inaccesibile intre 2007 - 2009"

Si in 2010 sunt la fel de inaccesibile.

Pana acum s-a vorbit de cate salarii medii anuale ar fi normal sa fie necesare pt un apartament de 2 camere.
Cum sta treaba la 3 si 4 camere ?
Se poate aplica aceeasi tactica pentru "a determina pretul corect" pentru 1mp ?

Anonim spunea...

De mai multi ani urmaresc care ar fi pretul corect pentru mp construit. Fara sa intru acum in amanunte si fara sa contrazic modul de calcul si prezentarea de fond- salariile medii nete anuale- pot sa iti spun ca mp construit este de cca.2-3 salarii medii nete lunare. Asta este pretul asa zis corect, pretul la care se va pozitiona piata dupa retragerea programelor de stat gen Prima Casa sau ANL.
In concluzie, 2-3 salarii medii nete pentru 1 mp construit ar trebui sa platiti la achizionarea unui apartament. Diferente sesizabile apar functie de locatie, vechime, tip de constructie...dar asta e o alta discutie vis-a-vis de ceea ce se cumpara si unde, nu de ceea ce costa acolo unde s-a construit ceva deja...

Anonim spunea...

Salut!

Multumim pentru timpul acordat articolului!

Gogu spunea...

@Anonim1

2.5 salarii medii nete lunare = 2.5*450=1125E/mp

1125E * 50mp (la un 2 camere) = 56250E pt un apartament de 2 camere .. hmmm poate
900E * 100mp(la un 4 camere) = 112500E pt un apartament de 4 camere ... hmm cam ireal

Deci rationamentul tau nu tine.

Anonim spunea...

[...]3 - creditul in euro a fost un produs nepotrivit - dobanzile au prezentat istoric o rigiditate uriasa la scadere. Niciodata in Romania dobanzile efective la creditele ipotecare nu au scazut. Scaderea dobanzilor s-a produs numai si numai prin interventia statului, dupa introducerea programului "Prima Casa".[...]

Statistic, poate este corect, dar exista cazuri mai mult sau mai putin punctuale unde creditul in euro a fost mult mai avantajos decat restul. Exista cel putin o banca mare care a aplicat formula euribor + marja rezonabila(<3) + comision rezonabil(0.1 lunar =1.2 anual) din jumatatea a doua a lui 2007(nu exista prima casa).

Alex Nicolin spunea...

In legatura cu concluziile:

1. Perfect de acord. Trebuia sa fii nebun sa dai asemenea sume, chiar daca le aveai/le puteai imprumuta.

2. Deasemenea de acord. As mai adauga faptul ca unii si-au falsificat, impreuna cu angajatorul, venitul pe perioada de 3 luni premergatoare acordarii, pentru a accesa credite pe care nu si le puteau permite.

3. Creditul in euro a fost un produs prea accesibil pentru consumatorul roman, datorita inconsitientei bancilor, care au practicat conditii extrem de laxe de creditare, motivate fiind de profiturile (virtuale) obtinute in urma cresterii de preturi pe care chiar ele o alimantau, intr-un cerc vicios. Totusi bancile locale, majoritatea subsidiare ale unor banci straine, dar mai ales bancile mama (si alti creditori) au fost perfect constiente de riscurile pietei romanesti, si au incercat sa isi asigure profitul impotriva pierderilor prin practicarea unor dobanzi ridicate atat pentru creditul retail, cat si pentru cel interbancar. Pentru ultima categorie de credite s-a mai facut o greseala fatala - bancile locale s-au imprumutat din strainatate pe termen scurt pentru a acorda mai departe imprumuturi pe termen lung, probabil mizand pe refinantarea acestor credite ca urmare a cresterii preturilor proprietatilor, asa cum se intamplase in US sau EU. Aceasta politica avea potentialul de a produce o criza importanta de lichiditate chiar si in cazul unei rate scazute de default, lucru care a constituit inca un motiv pentru banci de a se asigura practicand dobanzi mai mari. Nu in ultimul rand, bancile au profitat de naivitatea financiara a consumatorului roman, pe care l-au pacalit sa semneze contracte dezavantajoase, prin care reusau sa mai "ciupa" sume importante atat din ajustarile de dobanda cat si din diferite comisioane. Practic de aici a venit profitul, restul diferentelor fiind, asa cum am spus, mai degraba asigurari impotriva riscului. Banca Nationala, atat prin stabilizarea artificiala a cursului de schimb RON/EUR, cat si prin mentinerea unei dobanzi de politica monetara excesiv de ridicata pentru lei (oarecum explicabila, pentru limitarea inflatiei RON), a favorizat alegerea de catre consumatori a creditelor in moneda straina. "Prima Casa" a fost practic o "portita", menita sa salveze ceva clientela politca ramasa cu proprietati imobiliare nevandute prin prevenirea prabusirii firesti a preturilor, dar sa castige si ceva capital politic in preajma "prezidentialelor" din parte celor care ar fi perceput masura in modul in care a fost descrisa - ca un ajutor pentru tineri. Insa efectele au fost similare cu ale proverbialei "frectii la piciorul de lemn", pentru numarul de tranzactii a fost redus, a vizat mai ales apartamente vechi, si nu a facut decat sa creasca expunerea fondurilor publice constituite ca grantie. Desi s-a incercat copierea la scara redusa a "Freddie and Fannie" - institutiile care au contribuit cel mai mult "hazardul moral", realizarea a fost, ca orice emanatie a clasei politice romane, un mare fas. In principiu, reducerea artificiala a dobanzii in condtitiile in care piata este departe de fundamente mi se pare un lucru absurd si mai periculos, pentru ca presupune iesirea dintr-o "bula" prin umflarea uneia noi.

4. Creditarea nu se va relua nicaieri la o intensitate rezonabila inainte de lichidarea (la valori mult mai scazute a) garantiilor pentru debitorii intrati in incapacitate de plata, falimentul si reorganizarea unor banci care vor inregistra pierderi importante, si mai ales pana la o relansare economica sustinuta, pe fundamente solide. In consecinta, cred ca relansarea creditarii va avea loc in 2013-2014, daca pana atunci nu ne vom confrunta cu o criza a datoriei suverane sau economia mondiala va intra pe o noua panta descendenta. Dupa parerea mea, ambele evenimente au si separat o probabilitate destul de ridicata...

m1ha1 spunea...

"suma de plata lunar era de aproximativ 735 euro. Pentru un avans de 25%, rata necesara ar fi fost de 675 euro. In cel mai fericit caz, suma reprezinta 55% dintr-un venit mediu lunar net"


în România ?

Mihai Marcu spunea...

da, in Romania, dar

- pe familie - 2 persoane
- presupunand venituri la negru de 25% din castigurile legale.

Acest caz este doar o simulare - pentru cifrele reale de la statistica vezi articolul de joi.

http://economiapentrutoti.blogspot.com/2010/09/puterea-de-cumparare-in-imobiliar_09.html