joi, 9 septembrie 2010

Puterea de cumparare in imobiliar: efectul creditarii

In completarea articolului de ieri, astazi voi lua in calcul si capacitatea bucurestenilor de a lua un credit ipotecar, raportandu-ne la pretul apartamentelor vechi. Ce doresc sa aflu:

1 - ce credit ar fi putut lua bucuresteanul mediu, pe baza veniturilor;
2 - daca creditul maxim pe care l-ar putea obtine ar putea acoperi valoarea unui apartament.



In primul rand voi detalia datele folosite si sursa lor.

1) Salariul mediu net in Bucuresti

Datele au fost obtinute de la INSSE si sunt numai pentru Bucuresti; am folosit mediile lunare, pentru a elimina influentele primei de Craciun / Paste. Salariul mediu net lunar creste de la 155 EURO in 2002 la 451 EURO in 2010, cu un maxim de 474 EURO in 2009. Detaliile sunt urmatoarele:




2) Pretul apartamentelor de doua camere

Datele au fost obtinute de la Index Imobiliar, la care am adaugat un procent de 5% reprezentand costuri ale tranzactiei (acte, notar, agenti, ipoteci, etc). Am folosit apartamentele de doua camere ca fiind minimul locativ pe care o familie de doua persoane si-l permite. Statisticile europene indica o suprafata locuibila de aproximativ 25 mp / persoana; nu este exclusiv ca in Romania suprafetele sa fie mai mici. Preturile medii (corectate cu 5% costuri de tranzactie) au evoluat de la 15.800 EUR in 2002 la 68.600 EUR in 2010, trecand printr-un maxim de 112.000 EUR in 2008. Evolutia preturilor a fost urmatoarea:




Cat de accesibile au fost apartamentele prin credit?

Am obtinut de la BNR dobanda anuala efectiva pentru credite de locuinte. Dobanzile s-au pastrat constante in intervalul 8% - 9%. Din ultima parte a anului 2009, dobanzile au scazut dramatic, datorita introducerii programului "Prima Casa". Efectele au fost mai mici in 2009, deoarece programul a fost introdus in vara si a durat trei luni pana a devenit operational.



Am presupus ca acest credit a fost luat de o familie (deci doua venituri medii). Tot de la BNR am aflat ca avansul mediu pentru creditele ipotecare a fost de 34% (vezi Raportul de Stabilitate Financiara pe 2009, pagina 67) - aceasta inseamna ca prin credit ipotecar s-a finantat doar 66% din valoarea apartamentului. E adevarat, cateodata acest avans a insemnat credit de nevoi personale, dar nu cred ca a fost o practica extinsa.

Ne lipsesc doua variabile - gradul de indatorare si durata de rambursare. Am presupus gradul mediu de indatorare ca fiind de 40%; in anii de nebunie imobiliara 2007 - 2008 nu am niciun dubiu ca gradul de indatorare a sarit de 60 - 70%, dar pana la date mai bune raman la procent de 40%. Am folosit o durata de rambursare de 25 ani.

Rezultatele

Pentru un grad de indatorare de 40% si durata creditului, incepand din 2004 pana in 2010, rezultatele sunt urmatoarele:




Detaliind pe ani:




Graficul este graitor: la un grad de indatorare de 40%, apartamentele de doua camere au fost practic imposibil de achizitionat prin credit intre 2004 - 2009. In 2008, diferenta a fost de 26.000 EUR. De abia in anul 2010 au devenit apartamentele mai accesibile prin credit, mai ales ca urmare a scaderii dobanzilor. Daca in 2010 dispare programul Prima Casa si dobanzile creditelor ipotecare se intorc la 8%, atunci creditul obtinut NU va acoperi valoarea apartamentelor. In anul 2010 a aparut o noua variabila, greu de prins in grafice - disparitia cererii solvabile de credite.

Concluzia este urmatoarea - in conditiile unei creditari responsabile, nu a existat cerere solvabila la nivel generalizat. Au existat doar sacrificii punctuale, altfel nu se explica cum in Bucuresti sunt concentrate 44% din soldul creditelor ipotecare in valuta.


Totusi au existat tranzactii...

Inclusiv in anii 2007 - 2008. Pentru a se lua credite care sa acopere valoarea apartamentelor, gradul de indatorare a trebuit sa atinga un maxim de 63% in 2008. Rezultatele cu un grad de indatorare de 63% sunt urmatoarele:




Din grafic rezulta cu teoretic apartamentele nu ar avea de ce sa se mai ieftineasca - gresit, deoarece nimeni nu se mai imprumuta la nivele de indatorare sinucigase in 2010 iar cererea solvabila de credite este mult redusa.

Venit disponibil

Poate veti spune - "E normal sa te imprumuti la 63% din veniturile nete". Sa vedem ce sume (in euro)  mai raman disponibile in ambele cazuri; calculul este facut pentru o persoana.



Pentru un grad de indatorare de 40% raman disponibili in medie 250 EUR / persoana; pentru un grad de indatorare de 63, raman disponibili im medie 160 EUR / persoana. Personal, chiar si un grad de indatorare de 40% mi se pare putin hazardat.

Concluzia

Concluzia este urmatoarea - in conditiile unei creditari responsabile, nu a existat cerere solvabila la nivel generalizat. Au existat doar sacrificii punctuale, altfel nu se explica cum in Bucuresti sunt concentrate 44% din soldul creditelor ipotecare in valuta.

Apartamentele nu au fost accesibile decat pana in 2003, si foarte greu accesibile prin credit pana in 2007. Anii 2007 - 2008 au insemnat o decuplare totala de realitate si cereau indatorare la aproape 65% din venituri pe 25 ani pentru un apartament vechi de doua camere. Situatia era clar nesustenabila. Anii 2009 si 2010 au fost clar salvati de Prima Casa, care a permis cresterea puterii de cumparare prin credit, in conditiile acelorasi venituri disponibile. Programul totusi nu va dura la nesfarsit si cel mai probabil preturile vor trece prin minim inainte de a se stabili spre un nivel sustenabil.

15 comentarii:

Dan Selaru spunea...

Nu vad graficul. :-(

mobutu spunea...

nici eu

Mihai Marcu spunea...

google docs a dat rateuri

am updatat graficele ca imagine.

Anonim spunea...

"nu cred ca (avans prin credit de nevoi personale) a fost o practica extinsa"

Ba eu cred ca a fost. 34% din 68600 EUR inseamna 23324 EUR. In nici un caz familia aia "medie" cu venit per familie de 451*2 = 902 EUR nu a economisit banii aia.
La un grad de economisire (utopic) de 30% din venituri, deci 270 EUR / luna erau necesare 86 de luni, adica 7 ani! Adica trebuiau sa inceapa cu economisirea din 2003, cand venitul familiei era de 310 EUR, deci nici vorba de cei 270 EUR economisiti.

La nivelul cresterii preturilor intre 2003 si 2007, pana economiseai 25% din valoarea de inceput a apartamentului, pretul acestuia se dubla. Concluzia corecta era ca mai bine bei banii, macar te alegi cu ceva palpabil.

Iar creditele nu au fost luate in nici un caz de romanul "mediu". Ci de cei cu venituri semnificativ mai mari, minoritari in tara dar destul de multi pe dincolo.
In conditiile in care un salariu obisnuit "dincolo" era de 1500 EUR, o familie economisea 30% * 3000 EUR pe luna, adica vrei 10000 EUR pe an. Eu zic ca majoritatea apartamentelor au fost cumparate de "capsunari" :P Nu de "bizoni", aia si-au luat doar masini :)

alex@formidabilii.org spunea...

Piata a fost deschisa, au fost multi straini (sau romani care muncesc in strainatate) cu alte salarii care au cumparat la preturi mari in Bucuresti- de multe ori fara credit.

Andrei spunea...

Foarte interesant articolul. Poate trebuia mai mult subliniata concluzia, ca sa fie clar pentru toata lumea: Politica iresponsabila de creditare a bancilor a dus la acest dezastru. Si ar trebuii sa plateasca si ei pretul, as adauga eu.

Anonim spunea...

excelent articol!

Conform articolului anterior, cel cu acoperirea prin salariu a preturilor, unde ziceai ca maxim un ap mediu ar trebui sa fie acoperit prin 7 salarii anuale nete pe familie
450E*2 persoane*12luni*7ani=75600E

Deci pretul maxim ar trebui sa fie cam cat e acum, daca vorbim de sustenabilitate dpdv al acoperirii cu salarii nete, la o rata a dobanzii de 6%.

Pretul minim, 5 salarii anuale nete ar fi 54000.

Singura intrebare e cat va tine salariul asta de 450E si cati tineri mai sunt care sa se incadreze la prima casa si sa aiba salariul asta si sa mai si vrea sa stea in 2 camere vreo 10 ani.

Manole spunea...

QED !

ph spunea...

ai facut praf analiza cu presupunerea ca in medie un salariu de 4-500 eur iti permite sa vii cu un avans cash de 25k. salariul net pe 4-5 ani!
eu cred ca salariul mediu net real e in buc ~700eur si avansul cash doar 5-10%. mai cred ca peste 25 de ani, daca ai reusit sa platesti toate ratele si blocul a supravietuit seismelor, oricum va trebui daramat pt ca are deja 50 de ani.. vei fi proprietar peste o gramada de moloz si un teren de 5mp.

Mihai Marcu spunea...

ph - adeseori banii de avans sunt economisiti si parinti, etc.

daca luam avansul mai mic, apartamentele erau si mai putin accesibile.

poti sa crezi ce vrei despre salariul mediu din bucuresti, eu am dat cifre de la insse. cu venituri la negru nu se obtin credit.

Florin spunea...

Nu, nu se obtin credite, dar se platesc rate. Astfel o rata de 63% devine 30%.
La fel, o rata din 2004 de 63% se diminueaza in 2008 ca uramre a cresterii salariilor.
Asta, ca observatii generale pentru completarea tabloului

ph spunea...

"adeseori banii de avans sunt economisiti si parinti, etc." corect! dar, dupa cum spunea si Alex mai sus, media aia de peste 30% avans pe care ai identificat-o se datoreaza cel mai probabil investitorilor, romani sau straini, care isi permit sa puna cash mai mult de jumatate din pretul imobilului.
analiza ta, cred eu, nu are ca tinta puterea de cumparare a populatie in general combinata cu cea a micilor investitori/speculatori...

Alex Nicolin spunea...

Ar fi interesant daca ar exista undeva si o statistica cu numarul de tranzactii, pentru a vedea mai clar evolutia pietei. Renderman are doar una cu numarul de anunturi, dar este mai putin relevanta, variatia fiind doar sezoniera. Personal banuiesc faptul ca piata era aproape blocata cu mult inainte (2007.Q4) de "caderea" oficiala (2008.Q3).

tudor spunea...

@Florin.
Faptul ca veniturile la negru (si spagile primite) n-au fost luate in calcul la venitul mediu este doar PARTIAL adevatat.
Un om de factura medie primeste spagi mai mici decat spagile pe care trebuie sa le dea... Iar spagile pe care trebuie sa le dea ar putea fi chiar mai mari decat banii la negru primiti...

Anonim spunea...

@ph
Un apartament nu tine doar 50 ani. Daca te uiti in orase mai vechi Paris, New York, Londra o sa vezi la vinzare apartamente mai vechi de 100 ani cu preturi imense si apartamente noi la periferie de multe ori mai ieftine.