miercuri, 8 septembrie 2010

Puterea de cumparare in imobiliar

In articolul din 3 septembrie 2010, doi cititori au mentionat cu argumente ca un pret accesibil al apartamentelor "medii" se situeaza intre 3 - 7 venituri nete pe familie. Argumentul lui Alex Dumitrascu a fost urmatorul:
"Valoarea de 5-7 venituri medii anuale, se deduce din posibilitatea acoperirii costului locuintei in cadrul unui ciclu economic global, adica 10-15 ani, adica la inlocuirea banilor ipotetici, viitori, cu bani reali in aceasta perioada."
La sugestia lui Tudor Florea, care mi-a si pus la dispozitie 75% din date, am facut urmatoarea analiza din 2002 si pana la zi - cate salarii medii anuale sunt necesare pentru a cumpara un apartament de doua camere din Bucuresti? Practic - cat de accesibile sunt apartamentele din Bucuresti, raportate la salariile din Bucuresti?



Rezultatul este urmatorul:




Datele sunt extrem de clare - in 2002 - 2003 erau necesare 10 salarii medii nete pentru a cumpara un apartament din Bucuresti, cu doua camere. Presupunand o familie de doua persoane, inseamna 5 salarii nete pe familie.

In 2004 - 2005 cresterea este lenta, la 13 - 14 salarii medii anuale nete, sau 6.5 - 7 salarii nete pe familie.

Din 2006 - 2008 - cresterea este exploziva, pana la 20 salarii medii anuale nete in 2008. Maximul a fost in martie 2008, la 30 de salarii.

Corectia din 2009 - 2010 este brutala - puterea de cumparare teoretica se intoarce la nivelul anilor 2005 - 2006, insa nivelul de minim nu pare a fi aici. Ma astept ca scaderea sa aiba un "overshoot", depasind minimele anului 2002.

Adeseori auzim un argument relativ corect: "da, apartamentele s-au ieftinit, dar cursul a crescut; nici creditele nu mai sunt atat de usor de obtinut". In zilele urmatoare voi analiza suportabilitatea preturilor tinand cont de disponibilitatea si costul creditului ipotecar.


Metoda de analiza


1 - datele despre preturile medii ale apartamentelor vechi din Bucuresti vin de la Renderman; la preturile medii a fost adaugat o medie de 5% reprezentand costuri ale tranzactiei (notar, acte, impozite, agenti);
2 - salariul mediu net este cel din Bucuresti, conform datelor INSSE. Nu are rost sa comparam salariul mediu pe tara cu preturile apartamentelor din Bucuresti;
3 - toate calculele s-au facut in EURO.

14 comentarii:

devlin spunea...

o mica sugestie: la grafic, scoateti, va rog, maximul de 20 de pe scala; altfel nu se vede varful de 30 din 2008 pe care il invocati.

Mihai Marcu spunea...

Pentru 2008 nu e vizibila decat media de 20.

cand am facut calculul pe luni mi-a sarit in ochi cifra de 30 in martie 2008, dar este "smoothed out" in medie.

gigel spunea...

Poate ajuta si studiul urmator, de pe site-ul administratiei prezidentiale:

http://cparsd.presidency.ro/upload/CPARSD_raport_extins.pdf

Capitolul despre conditiile de locuire -> pretul imobilelor.

Anonim spunea...

Cat e salariul mediu in Bucuresti in datele folosite ?

Intr-o cautare cu prietenu' Goagal imi zice ca ar fi 600E in 2010.
600*12luni = 7200E/an

7200*10 salarii medii anuale = 72000E

Un apartament de 2 camere in Bucuresti nu prea mai e 72000E.

AristotelCostel spunea...

@gigel

Aceiasi prosti portocalii fac docomente.

Dupa ce se constata (2 ani mai tarziu decat pe balonul imobiliar) imposibilitatea achizitionarii unei cloace cu bani din salarii, se aduce o oda scurta programului Prima Casa. Cumparatorii nu se loveau de preturile prea mari, ci de lipsa banilor.

Logica de prostovani oranjgutani.

@anonim

600 euro este salariul mediu pe goagal... nu in Bucuresti.

Anonim spunea...

si care sunt salariile medii din fiecare an si valoarea apartamentelor?
fara transparenta graficul ala e nul, de unde stim ca datele sunt reale?

Mihai Marcu spunea...

@ anonim - in cel mai bun an, salariul mediu net a fost cca 1800 lei.

Mihai Marcu spunea...

@ anonim 2 - datele complete le public maine

Anonim spunea...

dezvoltatorii si-aupropus castiguri generoase si rapide. n-au tinut cont de salriile de mizerie de cca 2; 3 sute de euro din romania. un apartament de 80mii de euro un roman obisnuit nu-l poate cumpara niciodata. cateva sute de mii de romani cu salarii de peste 50mii de euro si-au cumparat case in primii 3;4ani de dupa revolutie. asa ceva hraparetii n-au luat nicicum in calcul. scaderea pretului la cererea pietii nu e varianta lor potrivita . economia de piata despre care acestia se pare ca inca n-au auzit, le va da o lectie pe cat de reala, pe atat de usturatoare.

Anonim spunea...

par-alb. Hai sa discutam LOGIC si RECE -fara maoisme si chavezisme- despre apartamentele noi. Preturile materialelor in RO (mai ales la capitolul finisaje) sunt foarte apropiate de vest, ba chiar si mai ridicate (vezi scandalul pretului de la ciment de acum 4 ani). Preturile terenurilor sunt cerere si oferta si nu pot fi influentate prin lege. Ramane manopera -componenta de 30% a costului de constructie. In acesta conditii a vorbi de 300E/mp la locuinte noi e o ABERATIE de blog. A construi in Italia cu 1100-1200 E/mp (nu pret de vanzare ci cost) inseamna ceva periferic intr-un oras mic. Iar apartamentle "vechi" sunt o fractiune (iar cerere si oferta) din cele noi. Daca salariul mediu din Ro este 25% din cel portughez (?) corelatia nr. de salarii - mp. de locuinta nu-si are locul.

AristotelCostel spunea...

@anonim blond

Oferta poate, cerere solvabila nu va mai exista pana cand nu se vor ajusta preturile. Romanii tentati de achizitii imobiliare, intr-un numar semnificativ in raport cu... oferta, nu pot depasi pragul de 300 Euro/mp.

In rest, "logica" de agent imobiliar... tot mai "rece" nu mai merge de prin 2006 in SUA, respectiv, 2008 icişa.

Periferic... ţine de sistemul neuronal... compararea situaţiei dintr-o ţară importatoare de români aflaţi în plină activitate, cu potenţial imobiliar şi cu veleităţi de sclavi, cu cea din ţara... exportatoare, cu coteţele tot mai goale. :)

Anonim spunea...

Pretul apartamentelor existente depinde de cerere si oferta, putand deci sa scada la zero. Daca nu e cerere. Vezi valea jiului.

Pretul sustenabil depinde de veniturile din zona respectiva SI de posibilitatile de a *imprumuta* banii respectivi. Fara o banca care sa imprumute banii astia, pretul unui apartament devine salariul pe un an, maxim.

Avand in vedere oug 50/2010, NPL catastrofale (>25% din portofoliu deja) si criza fara sfarsit, foarte greu va mai da o banca un imprumut ipotecar pe zeci de ani in romania.

UNDERshoot-ul e garantat.

Anonim spunea...

par-alb (varsta). @aristotel. AI vreun prieten care construieste? intreaba-l ce zice despre cei 300E/mp, inclusiv teren. Sau cere un deviz, asigura-te ca preturile unitare la materiale sunt OK si vezi totalul. Nu uita ca la costul manoperei nete (cat ia zidarul in mana) se adauga 80% darile catre stat PE MANOPERA. Asa ca din cei 30% cost manopera, numai 18% sunt bani in mana zidarului, instalatorului etc.

Radu Ionescu spunea...

Eu nu cred ca jumatate din muncitorii din constructii platesc impozite la stat, chiar si in cazul firmelor mari si proiectelor mari. Si la casele individuale, putine sunt facute pe contract deci nici constructorul nu plateste toate impozitele. Nu am date exacte dar stiu mai multe familii care si-au facut recent case si nici una cu contract cu firma de constructii.

Ma rog ideea, dupa cum s-a mai spus, e ca pretul nu e 100% corelat cu costul mai conteaza piata, venituri si in generalcat e dispus cumparatorul sa dea pe produs. Daca costul iese peste pretul pietii pentru un bun inseamna ca producerea acelui bun e o afacere proasta si producatorul are optiunile sa gaseasca cumva metode de a reduce costul sau sa nu produca. Nu poate impune pietei un pret care sa ii acopere lui costurile, de astea firmele eficiente merg si alea ineficiente nu. Si cu ce a produs deja, ori vinde in pierdere ori ramane cu produsul nevandut. De asta se si studiaza piata.

Acum 300 de euro pe metru patrat e destul de putin ceea ce ar trebui sa duca la reducerea ofertei pana cand pretul pietei depaseste costul.