luni, 20 septembrie 2010

Preturile din imobiliare si rata inflatiei

Renderman a intrebat ieri:

Scoaterea preturilor imobiliare din calculul indicelui de inflatie credeti ca este intamplatoare?"

In Romania preturile imobiliarelor au crescut exponential, de 6 ori intre 2004 si 2008. Intre timp, inflatia a scazut de la 9.3% in 2004 la 6.3% in 2008.

Indicele inflatiei urmareste cresterea preturilor de consum. Aici se includ produsele si serviciile utilizate in consumul final de populatie - mancare, transport.


Imobiliarele, actiunile, aurul sunt in mod traditional active; activele se apreciaza de exemplu cand exista un exces de credit, dar aprecierea activelor nu se reflecta in inflatie.

In mod normal exista un cost al locuirii - chiria. O crestere a chiriilor este o cauza foarte buna de crestere a inflatiei si in Romania chiria este prinsa in cosul de produse si servicii pe baza caruia se determina inflatia.

In Romania este totusi un numar foarte redus de chiriasi raportat la numarul de proprietari, din acest motiv ponderea chiriilor in determinarea inflatiei este minora. Intr-o tara in care 96% din familii locuiesc in apartamente / case proprietate personala putem argumenta ca o majoritate covarsitoare a romanilor nu sunt afectati de cresterea chiriilor.

Includerea pretului imobiliarelor in rata inflatiei s-ar putea face in doua moduri:

- prin determinarea costului real de construi/achizitiona si detine o casa.
- prin folosirea unei chirii ca variabila ce reflecta costul de mai sus.

Daca rata inflatiei ar contine la un nivel corect costurile locuirii sarcina spargerii bulelor speculative ar reveni automat bancilor centrale. Ramane totusi de discutat cat de mult un activ real-estate este bun de consum sau investitie.

10 comentarii:

AristotelCostel spunea...

Pai, nu mai ramane nimic de discutat. Dupa molesire, costul locuirii va fi inclus in calculul inflatiei.

Un deceniu de trepaneala si unul de suferinta :) e de ajuns.

Bineinteles, daca luam in considerare unitatea de fond national de investitii sau certificatul Caritas ori "activul real-estate", se poate vorbi de "investitii" la reuniunile Delphin. :)

AristotelCostel spunea...

http://www.dailyfinance.com/story/real-estate/housing-bottom-years-2013-14/19636711/?source=patrick.net#articleHeader

Anonim spunea...

FOARTE CORECT!!! Situatia imobiliara a RO este UNICA pe glob (96% proprietari). Orice comparatie sau asimilare cu vreo alta tara e FALSA/FORTATA de la bun inceput (idem pt. pensionari, in treacat fie zis). Nu exista nici o piata RELEVANTA a chiriilor, exact din motivul de mai sus. Pana cand nu ajungem la proportii normale discutam degeaba. Spre orientare: in Montreal numai 46% sunt proprietari (NU TOTI cu casa platita!!!!), in Italia unde exista mania pt.casa nu se ajunge la 60%. Pe o piata mica si 200 de apartamente for sale schimba perceptia.

mobutu spunea...

Chestia e ca-n romania probabil 90% din chirii nu sunt declarate, aka la negru.
Asa ca rental market e mai mare decat cred multi.

renderman spunea...
Acest comentariu a fost eliminat de autor.
renderman spunea...

@mihai marcu, inflatie este ceea ce hotarasc dansii ca este, si se calculeaza cum cred dansii ca se calculeaza. In primul rand inflatie este o masura a banilor scosi din joben. Daca ar fi lasat pretul caselor in indicele de inflatie (vorbim de US care pana in 1983 aveau incluse preturile caselor in CPI) partidele (indiferent care, pentru ca pe toate le ajuta) de la guvernare ar fi avut o foarte mare problema pentru ca " the CPI is an indicator of the effectiveness of government policy - link" iar daca ajustezi cresterea PIB-ului cu un ditamai indicele de inflatie mai ramane exact preaful de pe toba din cresterea economica.
Este justa introducerea pretului caselor in indicele de inflatie? Bineinteles . Pai hai sa luam cazul romaniei , unde spre exemplu in maximum nebuniei imobiliare s-a hotarat ca 70% din veniturile unei persoane pot fi alocate pentru imobiliare. O asemenea suma nu poate insemna zero procente in indicele de inflatie iar pretul cepei spre exemplu sa insemne mai mult. Unde mai pui ca o casa o si platesti 30 ani luna de luna, deci cresterea de pret te afecteaza nu numai o luna sau un an cum e in cazul bunurilor de consum...

Anonim spunea...

Recensamantul locuintelor va mai putea actualiza datele privind raportul proprietari ocupanti - chiriasi. Oricum, cum multi nu isi vor mai permite sa plateasca ratele la casele cumparate, acestia vor deveni curand chiriasi... deci usor-usor ne indreptam spre "normalitatea" din afara (de fapt, asa s-a si vrut!?)
Apoi, in PIB, chiria imputata proprietarilor ocupanti este inclusa, deci deflatorul rezultant PIB acopera si acest indice. E adevarat, indicele chiriilor are la baza declaratiile oficiale ale proprietarilor, si nu chiriile efectiv practicate (de obicei mai mari)... Dar, in principiu, datele oficiale pot fi luate in calcul.

Mihai Marcu spunea...

@anonim - stiu ca sunt chiriile in indice, dar sunt ponderate cu nr de chiriasi care e nesemnificativ.

Alex Nicolin spunea...

@AristotelCostel

Din articolul postat de tine:

When homes are soaring in value, they rise above the historical average of four times median household income. When houses fall in value, they dip to 3.5 times median household income.

Dom'le, nici la emobiliare nu se pricepe amerecanii astia. Sa fi venit 'mnealor in Romanika acum 2 ani, sa vada ei ce 10xVenit_familie_creditaci_naivi costa o cocina stamta si mucegaita, veche de 30+ ani, nu casi de-lea mari ca la iei :)

AristotelCostel spunea...

@alex_Nicolin

... niste prosti... americanii astia