vineri, 3 septembrie 2010

Pretul "corect" al locuintelor?

Articolul de miercuri a generat cateva comentarii interesante. Am selectat doua comentarii relevante care ating subiectul preturilor fundamentale in imobiliare.



In primul rand, sunt in total dezacord cu prostia enuntata cu tarie de diversi indivizi mai inceti la minte cum ca Romania ar fi o piata unica, un fenomen imobiliar: nu a fost si nici nu va fi niciodata. La fel cum nu sunt de acord cu pseudo-truismul exista doar "cerere si oferta". In Romania, la 3000 eur/mp au existat doar oferte si fraieri. Si creditare iresponsabila!

Preturile activelor (apartamente, lalele, actiuni, terenuri) nu vor fi niciodata in echilibru, exista un pret catre care oscilatiile converg. Nivelul spre care converg preturile a fost determinat prin observatii, desigur imposibile in Romania, tara un indice imobiliar oficial nu foloseste cifre inteligibile. Nivelul sugerat este intre 5 - 7 venituri anuale, familie, nete. Faceti calculul si vedeti unde va situati.

Comentariile care merita subliniate sunt urmatoarele:

Alex Nicolin:
Pretul casei pe care ar trebui sa si-o permita un posibil cumparator se situeaza intre 3 si 7 venituri anuale nete pe familie. E o regula empirica ce se verifica aproape peste tot. In caz ca nu exista nicio proprietate care sa-i placa in aceste limite de pret, fie isi reduce pretentiile, fie refuza sa cumpere, deoarece are de-a face cu o bula imobiliara. E usor de distins intre aceste doua cazuri, pentru ca este aproape imposibil ca majoritatea indivizilor sa considere ca propriile pretentii sunt exagerate.

Piata imobiliara din Romania a fost nu numai umflata, ci si "top & bottom heavy". Astfel, au existat foarte multe oferte pe segmentul "premium" si pe cel "ieftin", dar relativ putine pe cel mediu. Multe dintre proprietatile laudate ca "premium" aveau mari probleme care in mod normal le-ar fi descalificat, dar aici a interventi factorul "teapa". Despre ofertele din segmentul "ieftin" nici nu are rost sa vorbesc - multe nu-s bune decat de grajduri - finisaje proaste si amplasament in mijlocul campului. Probabil nu se vor vinde niciodata.

Alex Dumitrascu:
Pun doua intrebari retorice:

1- cat costa o "locuinta medie" undeva in Sahara, in mijlocul desertului?
2- cat costa o locuinta medie in Venezuela sa zicem sau in Coreea de Nord?

"Pretul de cost" (materiale de constructie + manopera - terenul evident) ar putea sa fie chiar ceva mai mare in Sahara decat la Paris, datorita lipsei de apa si conditiilor climatice dure.Dar cine s-ar muta acolo, si in ce scop?

Daca se hotaraste cineva sa se stabileasca intr-o regiune economica anume, o face pentru venitul pe care il poate obtine lucrand in regiunea aceea. Altfel, de ce nu ar fi egale preturile locuintelor din Bucuresti cu pretul celor din Ciorogarla? Sau ale celor din Bucuresti sau Chisinau cu cele din Londra?

Valoarea terenurilor nu este nici ea o constanta a astrofizicii, ar trebui deci sa se supuna si ea acelorasi reguli de "eficienta a locuirii".

Valoarea de 5-7 venituri medii anuale, se deduce din posibilitatea acoperirii costului locuintei in cadrul unui ciclu economic global, adica 10-15 ani, adica la inlocuirea banilor ipotetici, viitori, cu bani reali in aceasta perioada.

Altfel se ajunge la crize cum este cea actuala, printru-un mecanism relativ simplu asa cum aratam pe scurt aici; alta discutie care merita citita pe aceeasi tema este cea din acest topic.

27 de comentarii:

razvan spunea...

Ce e aia pret corect? Putem vorbi e un pret suportabil, dar nu de unul corect. Poti constata anumite chestii valabile prin alte economii si sa le transplantezi la noi, dar asta nu le face o regula.

Da la noi preturile sunt insuportabile din punctul de vedere al veniturilor. Si de aia nu merge treaba. Dar problemele sunt mult mai complexe decat atat. In primul rand nu avem o piata a chiriilor care poate fi contrabalansul. Sa nu mai vorbim de mentalitate. Putem aiura oricat pe tema costurilor de constructie. Sunt doar o componenta a pretului.

Vad ca Alex Dumitrascu scrie ca banii pe care i au bagat in buzunare imobiliarii care au profitat inainte criza sunt irecuperabili. Eroare. Nu vor cheltui banii aia pe alta planeta, ci tot aici.

Mihai Marcu spunea...

Razvan: din acest motiv am pus in ghilimele corect. Asa e, nu exta pret corect in sens absolut pt locuire.

Anonim spunea...

oameni buni, singurul control este pretul unui mp construit. Nu poate depasi 2-3 salarii medii nete. Pentru case se pune si pretul terenului.
In rest conteaza vechimea, pozitia fata de sud, etajul, suprafata, tipul materialelor, utilitatile, cheltuielile de administrare, vecinii, compartimentarea si mai ales locatia!

adrian spunea...

mi se pare mult 7 venituri anuale de familie. Iese rata prea mare.

ph spunea...

Pretul 'corect' poate fi coborat oricand de catre stat... daca se doreste acest lucru...
E suficient sa tranteasca ANL 100k apartamente anul viitor, in parteneriat public-privat unde anl ofera terenul si o subventie la schimb pt un pret final controlabil, gen salariul mediu net pe mp. Evident salariul mediu net in judetul respectiv.

Anonim spunea...

Buna dimineata.
Cum adica preturile activelor(apartamente, lalele, terenuri...), astea sunt active doar in momentul in care produc.
Un viloi cu parc langa el pentru care platesti chirie sau impozit este un pasiv al naibii de scump.
Nu influenteaza asta articolul dar induce notiuni gresite.

Liviu spunea...

Eu nu cred ca se poate vorbi de un pret corect in general. Eventual se poate vorbi de pretul de constructie de la un anumit moment (teren+materiale+manopera+utilitati+profit decent dezvoltator). In rest, ceea ce influenteaza esential pretul imobiliarelor sunt starea de ansamblu a economiei, dobanzile bancare si cat de puternic este spiritul de turma. O combinatie nefericita cu o stare (aparent) buna a economiei,dobanzi bancare moderate si un spirit de turma serios, grefata pe ideea eronata dar bine inradacinata ca oricine trebuie si poate sa fie proprietar au dus la boom-ul imobiliar din Romania anilor 2006-2008. Din combinatia de mai sus nu a ramas decat spiritul de turma care va fi canalizat de cei interesati inspre o alta mega-afacere.

Dragos Popa spunea...

Mihai

trebuie tinut cont si de premium-ul platit in RO pentru credite imobiliare. in conditiile unui EURIBOR scazut, spreadul bancii poate distorsiona semnificativ (vezi mai mult decat dubla) dobanda aplicabila la valoarea finantata, adica serviciul datoriei suportabil de catre cumparator.

ALEX.DUMITRASCU spunea...

@
razvan
"Vad ca Alex Dumitrascu scrie ca banii pe care i au bagat in buzunare imobiliarii care au profitat inainte criza sunt irecuperabili. Eroare. Nu vor cheltui banii aia pe alta planeta, ci tot aici."

Te inseli. Uit de fondurile de investitii care cumparau sute de apartamente in scopul revanzari. Astia au iesit la timp din piata, si-au marcat profitul fiindca stiau exact ce fac si la ce bula participa.
Acum au ramas bietii "investitori captivi" autohtoni si pagubasi.
Vezi ce actionariat au firmele infiintate in 2007 2008 cu obiect de activitate investitii imobiliare.
Acum ne imprumuta cu banii astia via FMI.

Alex Nicolin spunea...

Cumapararea locuintei trebuie gandita ca o investitie. Orice investitie trebuie amortizata intr-o perioada limitata de timp. Cu cat perioada respectiva de timp este mai lunga, cu atat probabilitatea ca investitia sa fie amortizata scade, datorita cresterii incertitudinii.

A. In cazul in care un individ cumpara o locuinta pentru sine, acesta ia in calcul anumite caracteristici - suprafata, amenajari, si mai ales pozitie geografica. In timp ce primele aspecte satisfac dorintele subiective ale individului, ultima reflecta aspectul de investite. Mai precis, indivizii iau in calcul oportunitatile de castig din zona unde isi cumpara casa. Cei mai multi oameni se muta intr-un oras mare pentru a avea un loc de munca mai bine platit. Alte categorii de proprietati se supun aceleiasi paradigme a locatiei geografice, de exemplu o casa de vacanta va trebui sa fie situata intr-un loc placut. In consecinta cea mai importanta intrebare la care trebuie sa raspunda un individ atunci cand alege o locuinta este unde. Adica sunt justificate avantajele obtinute in urma locuirii in casa respectiva prin prisma costurilor pe care le implica? Avantajele sunt legate nu doar de castigul imediat, ci si de alti factori cum ar fi oportunitatile de scolarizare a copiilor. O alta intrebare importanta este in cat timp si daca se va amortiza investitia. Daca se contracteaza un credit bancar sau/si de folosesc bani economisiti prealabil trebuie luata in calcul si incertitudinea venitului, care este cu atat mai mare cu cat perioada de timp necesara achitarii creditului sau/si refacerii economiilor.

B. In cazul in care locuinta respectiva este cumparata in vederea inchirierii, trebuie studiata piata pentru a aprecia preferintele chiriasilor si sumele pe care acestia sunt dispusi sa le plateasca. In functie de aceasta trebuie calculat randamentul inchirierii, pentru timpul prezent, si apoi facute previziuni cu un grad destul de mare de incredere pe o perioada aproximativ egala cu cea de amortizare. Altfel, riscul ca bunul respectiv sa-si piarda caracterul de investitie scade considerabil.

C. In cazul in care locuinta este cumparata pentru a fi revanduta, este important, la fel ca in cazul chiriilor, aprecierea corecta a cerintelor prezente (si mai ales viitoare) ale pietei. Cei mai multi vanzatori de locuinte trebuie sa faca un calcul de eficienta pentru eventualele imbunatatiri pe care le-ar face spre a creste valoarea proprietatii. La fel ca celeltalte categorii de cumparatori, si acesta trebuie sa isi impuna un orizont de timp pentru tranzactia respectiva, pentru ca pe termen lung apare si aici incertitudinea asupra pretului.

Alex Nicolin spunea...

Un salariat obisnuit lucreaza aproximativ 40 de ani. In aceasta perioada el obtine venitul maxim. Cu alte cuvinte durata teoretica de achitare unui credit nu poate depasi 40 de ani - desi japonezii au "sarit gardul" in anii '80 contractand credite pe 100 de ani. O regula de bun simt este ca datoriile unei generatii sa fie platite de aceasta, si nu de cele urmatoare. Durata practica este insa de cel mult 30 de ani, pentru ca iarasi avem parte de cresterea incertitudinii - un angajat care isi pierde locul de munca la 50+ ani va gasi foarte greu altul. Iarasi, dupa 35 de ani venitul disponibil achitarii ratelor nu va mai creste foarte mult, pentru ca intervin alte cheltuieli. Abia acum poate incepe calculul pentru suma maxima ce poate fi platita pentru o casa.

Timp de 30 de ani, o familie va putea plati, fara a se impovara excesiv, aproximativ 1/3 din venit pentru achitarea ratelor unui imprumut. Un astfel de imprumut va avea sa zicem, o dobanda medie de 6% pe an. In 30 de ani, suma platita va fi 2.8xValoarea creditului. Un credit presupune si un avans, care va fi in medie cam 25% din valoarea proprietatii, numai 75% fiind de creditul. In aceste conditii, creditul este ~3.6 venituri anuale, iar valoarea totala a proprietatii, 4.8 venituri. Conditiile propuse sunt tipice pentru o piata imobiliara care evolueaza in conditii normale.
Plaja de 3-7 venituri anuale se obtine adaugand dispersii pentru fiecare conditie: avans, dobanda, proportie din venit disponibila pentru achizitie.

Anonim spunea...

@alex nicolin

ratele nu sunt egale in termeni reali. la inflatie de 2% pe an, peste 29 de ani rata fixa nominala va reprezenta 55% in termeni reali.

oamenii sunt optimisti, cand isi cumpara o casa. altfel ar inchiria.
sunt si tineri in general, cand cumpara case.
ei presupun in consecinta ca veniturile lor vor creste, in termeni reali.

deci partea din venit alocata la inceput pentru rata poate fi 60%.

Si asta e tot ce conteaza pt a sustine pretul apartamentelor. Ca pe viitor optimismul lor s-ar putea dovedi nefondat, degeaba. winner's curse.

Alex Nicolin spunea...

@Anonim

In general oamenii inteligenti care isi fac calcule pe termen lung isi iau si o marja destul de mare de eroare. Bancile din Romania nu sunt atat de fraiere - daca observa o crestere a inflatiei, vor face tot posibilul sa mai "ciupa" ceva la comisioane. Mai exita si posibilitatea reala ca salariul sa "bata pasul" pe loc in timp ce inflatia ia avant datorita fiscalitatii sau inrautatirii starii economiei.

Cat despre inchiriere, problema este mult mai complexa. In tarile unde statul se implica foarte putin in economie, procentul de chiriasi ajunge si la 40%, iar asta denota un lucru foarte important - caracterul dinamic al economiei, reflectat in mobilitatea fortei de munca.

In perioada in care s-a construit mare parte din fondul locativ al Romaniei, statul ... era economia. Forta de munca era foarte imobila, mai ales cei cu studii superioare (vezi repartitii). Astfel, industria a fost planificata in stil comunist, cu orase-dormitor dezvoltate in jurul combinatelor. Pentru ca oamenii, majoritatea adusi din toate colturile tarii, sa ramana pe loc si sa "construiasca socialismul", li s-a dat posibilitatea sa cumpere apartamente in orasul respectiv, in rate.

Odata cu prabusirea comunismului, multe dintre industriile create in timpul acestuia au fost distruse, fie voit - in scopul jafului, fie datorita lipsei de competitivitate in contextul pietelor deschise. Prin pastrarea multor aspecte socialiste, o succesiune de guverne a pus piedici initiativei private, si nu a permis redresarea economiei pe baza modelului de piata, iar forta de munca nu a putut fi absorbita, ci a fost "neutralizata" partial prin pensionari anticipate. Prin inflatia galopanta, coroborata cu mentinerea valorii ratelor, FSN-ul a facut practic "cadou" o parte din valoarea apartamentului celor care mai aveau inca de achitat rate in '90. Astfel, Romania a devenit o tara de "proprietari cu forta".

Alex Nicolin spunea...

Multi dintre cei ramasi cu apartament, dar fara loc de munca sau legati de una dintre intreprinderile care erau inca subventionate, au fost practic siliti sa ramana pe loc de existenta acestei proprietati. Iata unul dintre aspectele ignorate ale (lipsei de) dezvoltare a Romaniei - imobilitatea fortei de munca.

In prezent, clasa proprietarilor de apartamente "comuniste", acizitionate inainte de '89 formeaza grosul proprietarilor romani. Insa copii lor sunt nevoiti sa migreze catre orasele mari in cautarea unui loc de munca, unde sunt nevoiti sa inchirieze un apartament, de multe ori la preturi destul de piperate, de la oameni cu un statut similar cu al parintilor/bunicilor lor.

Acesti potentiali cumparatori, precum si cei care locuiau inca impreuna cu parintii - multi casatoriti si cu copii deja - au constituit "carnea" pentru "tunurile" imobiliare din 2006-08. Mai mult, ei au fost de multe ori unei anumite presiuni psihologice din partea parintilor pentru a "se aseza la casa lor" cu statutul de proprietari. Aceasta mentalitate are o componenta ancestrala, provienita din mediul rural si amplificata de statutul de proprietari facili de care vorbeam mai devreme. Alaturi de mentalitate si nevoia obiectiva, la alegerile gresite au conspirat si isteria media - oamenii nu erau inca obisnuiti cu publicitatea agresiva, cat si asteptarile inflationiste (din experienta parintilor). Iata factorii care au dus la umflarea "bulei" in Romania (nu numai in orasele mari) mult mai mult decat in alte tari.

Experienta "bulelor" precedente din alte tari ne arata faptul ca preturile se vor stabiliza la un pret apropiat de cel de unde au plecat, raportat la puterea de cumparare, intr-un timp egal sau chiar mai scurt fata de cel de crestere. In articolul precedent graficul este inscris pe un palier inclinat tocmai datorita inflatiei. In termeni de putere de cumparare, preturile apartamentelor s-au situat la un nivel relativ stabil pana in 2003-2004, cand au inceput sa urce din ce in ce mai rapid, atingand varful in primavara-vara 2008, adica dupa aproape 5 ani. Din acel moment au trecut cam 2 ani, si, pe baza graficului vor mai trece inca 2-3 pana la o stabilizare. Nu mai stiu exact la ce valori (nominale) se aflau salariile in Bucuresti si preturile pentru diferite categorii de apartamente. Poate ma ajuta cineva...

ComBo spunea...

http://turambarr.blogspot.com/2010/08/evolutia-salariilor-in-romania-ajustata.html - aici e un grafic al salariilor. Din ce pare salariile au crescut ca de 2+ ori. Deci preturile la care ne vom intoarce ar fi undeva de 2(pana la 3) ori preturile din 2003-2004

geomarz spunea...

N-am priceput nimic.
Cu siguranta mintea unui ASE-ist este altfel croita decit a unui om normal.
Eu, as fi zis, ca daca ai aduna cit costa terenul, materialele si munca, s-ar ajunge la pretul unuei locuinte.
Asa functioneaza mintea mea si a mjoritatii oamenilor. Numai a lor NU. Ei zic habar n-am ce despre venitul global al unei familii inmultit cu un numar. De unde l-au scos, sa ma ierte cel de sus dac pot sti !!!

Mihai Marcu spunea...

geomarz - pretul locuintelor functioneaza altfel.

Tocmai asta s-a explicat - o locuinta nu este costul + marja de profit, cel putin nu in oras si nu construita de altii.

Alex Nicolin spunea...

@ComBo

Multumesc mult pentru link. E o prezentare foarte pertinenta si documentata.


@Geomarz

Nici macar nu am facut ASE-ul, si ma bucur e asta. Cred ca ar fi fost oricum o pierdere de timp, si poate chiar o indoctrinare intr-ale economiei socialiste, daca as fi avut noroc de anumiti profesori. Tot ce am invatat despre economie am descoperit singur, m-am informat si am citit mult, am stat de vorba cu oamenii, si mai ales m-am pus in pielea actorilor. Economia pana la urma nu este un morman arid de cifre, ci chiar expresia comportamentului uman in conditiile alocarii resurselor marcate de raritate, productiei si schimbului de bunuri fizice si servicii. Nici macar nu e o stiinta exacta, ci o stiinta umanista, mai degraba inrudita cu sociologia, psihologia filosofia si istoria, decat cu matematica. Cu toate astea, facultatea pe care am terminat-o nu a avut un pofil uman, ci unul tehnic, strans legat de stiintele exacte. Am terminat Politehnica, facultatea de Electronica si Telecomunicatii, in urma cu 3 ani. Lucrez in domeniu de 4 :)

Ceea ce ai definit tu este un cost de productie al bunului respectiv. Pretul este doar o expresie numerica a utilitatii subiective a bunului respectiv pentru un individ, aparuta in contextul functionarii pietei. Mai simplu, pretul este valoarea la care atat vanzatorul si cumparatorul sunt suficient de satisfacuti incat sa efectueze schimbul. Desigur, daca fabrici un bun pe care nimeni n-ar da suficient de mult incat sa acopere costurile de productie ai facut un calcul economic gresit si vei suporta pierderile. Acest tip de calcul se poate efectua doar daca ai o piata functionala, pentru ca altfel n-ai de unde afla pretul. Pentru limita pierderile, uneori va trebui sa vinzi sub cotul de productie. Cred ca acesta este si cazul multor apartamente din ansamblurile rezidentiale cu nume pompoase, englezesti (green, park, -rama), cu reclame care invadau pana de curand televizoarele, paginile de net si marginile autostrazilor :)

Alex Nicolin spunea...

1.Graficul puterii de cumparare a salariilor din Romania pe perioada 2003-2008, care a marcat "umflarea bulei". Salariile in Bucuresti au fost intotdeauna substantial mai mari decat media pe tara, sa spunem in medie cu 30%.
2.O estimare a puterii de cumparare a Euro in 2003, conform graficelor gasite aici si aici. Conform acestor grafice, puterea de cumparare a unui Euro in 2003 era aproximativ 1.15 din cat este acum mediat pentru tarile din eurozone. As spune ca pentru Romania, coeficientul ar putea fi chiar unul mai mare 1.20 sau chiar 1.25 - voi folosi prima valoare.
3. Pretul unui apartement cu trei camere modest (~65-70m2) in 2003 - 30,000 de euro (?)

Ajustat la puterea de cumparare a euro (1.2) - dar nu si la salarii- apartamentul respectiv ar costa acum aproximativ 36,000 de euro. In perioada 2003 salriile lunare in Bucuresti erau echivalente cu 1.3x800RON~1040RON /4.25~245 Euro (in bani actuali). Daca in plus se mai aplica si coeficientul de ajustare al monedei europene, ajungem la un 295 Euro. Daca se ia in calcul faptul ca ambele salarii dintr-o familie sunt egale cu aceasta suma, avem 590 Euro/luna, ~7100 de euro pe an. 36,000/7,100 ~ 5 venituri anuale de familie - o valoare echilibrata.

Acelasi apartament costa in 2008 undeva la ~110,000 Euro. Euro s-a devalorizat cu ~5% in ultimii 2 ani, deci exprimat in euro, pretul ar fi atins suma de 116,000 Euro ca putere de cumparare actuala - mai mult decat triplu fata de 2003. In acelasi timp venitul anual mediu pe familie a crescut doar cu 85% pana la ~ 13,150 Euro ca putere de cumparare actuala. Facand din nou raportul:
116,000/13,150 ~ 8.8 venituri anuale pe familie - bula in toata regula.

Acum, acelasi apartament se vinde cam cu 75,000 Euro, in timp ce venitul anual pe familie a ajuns la ~12,500 Euro. Raportul este acm
75,000/~12,500 ~ 6 venituri anuale pe familie - la limita normalului.

Avand in vedere viitorul incert, pretul de vanzare al aceluiasi apartament, raportat la puterea de cumparare va putea ajunge undeva la un factor ~4 - o scadere de inca 35% - pe punctul de minim 2011.Q4-2012.Q1. In bani actuai pretul s-ar situa undeva la 50,000 Euro, in cazul in care veniturile sunt egale cu cele de astazi, raportate in Euro.

Stabilizarea s-ar produce din nou undeva in jur de ~5 venituri medii in 2012.Q4-2013.Q2. Daca acestea raman constante, vom putea cumpara acelasi apartament la un pret de ~63,000 Euro.

In concluzie, cine are bani acum mai merita sa astepte inca un an. Dupa parerea mea, pe grafic, suntem undeva intre fear si capitulation, adica, mai “departe” decat prevedea Mihai, cel putin pentru Bucuresti. Pietele pentru orasele mai mari sunt putin in urma – Clujul si Constanta inchid “plutonul”, fiind inca pe return to normal. Despre orasele mici nu stim prea mult.

Alex Nicolin spunea...

Analiza este simplificata, fiind concentrata pe un bun tipic - apartamentul vechi cu 3 camere, insa poate fi extinsa si pentru alte tipuri de bunuri folosind anumite rapoarte empirice intre preturi, sau chiar relatii mai complexe. Pentru cei pasionati de modelari matematice exista o sursa nepretuite de date in acest sens.

Analiza mea este una cu marje destul de largi de eroare, si oarecum optimista din punctul de vedere al pretului, pentru ca am presupus o iesire lenta din recesiune, fara double dip.

In schimb daca ne vom confrunta cu o criza a datoriei suverane (asa cu sugereaza articolul urmator) - ar putea sa se intample in 2011.Q2-Q4(?), deci sa se suprapuna cu minimul pietei imobiliare, pretul ar putea scadea aproape de valoarea nominala(!!!) din 2003, insa la momentul respectiv toata creditarea ar fi blocata, deci norocosi detinatorii de lichiditate, caci ei vor mosteni imparatia imobiliarelor - cei saraci cu duhul erau fericiti doar in 2008, repetand obsesiv fraza "preturile numai creste" pe la toate Teveurile:)

geomarz spunea...

Lui Alex Nicolin
Dupa stiinta mea sint mai multe feluri de marfuri.
Unele, fara de care NU se poate trai (alimente de baza, haine, locuinte NORMALE, medicamente) si altele, fara de care, orice ins POATE trai.
De asemenea, tot dupa stiinte mea, pretul acestor marfuri NU este lasat (in lumea buna) la latitudinea pietii (asta in ultimul secol, cel putin). De la acest punct disutam.

Alex Nicolin spunea...

@Geomarz

Bunurile pe care le-ai enumerat sunt intr-adevar necesare traiului, insa ai uitat un lucru esential. In timp ce mancarea, medicamentele si energia sunt bunuri de consum, casele sunt bunuri de folosinta indelungata si se pot inchiria.

Iarasi faci o mare confuzie - preturile pot aparea doar pe piata. Un pret stabilit arbitrar inceteaza sa mai fie pret si devine un cost birocratic. Daca pretul este stabilit arbitrar, piata se ajusteaza automat, in partea de oferta. Daca se stabileste un pret maxim mai mic decat cel pe care l-ar stabili piata, oferta scade si apare o penurie si in final o piata neagra, unde bunul respectiv este tranzactionat la o valoare mult mai mare. Dimpotriva, daca pretul este sustinut la valori superioare prin subventionare, directa sau indirecta (garantii de stat, dobanda artificial scazuta pentru credite), se va crea o supraproductie pentru bunul respectiv. Atata timp cat cererea este stimulata, nu se intampla nimic, dar cand cererea este saturata in termeni absoluti, sau stimulii nu mai au efect/nu mai pot fi mentinuti, cererea se prabuseste si producatorii inregistreaza pierderi din cauza stocurilor sau/si a capacitatilor de productie supradimensionate.

Exemplele sunt multiple:
- agricultura subventionata din statele UE care produce mai mult decat este necesar, ducand la risipa de resurse: combustibil, ingrasaminte chimice, si chiar produse finite (mancare aruncata fie de catre producatori, fie de catre consumatori);
- industria auto, care a fost stimulata sa produca peste cererea naturala, atat prin expansiunea creditului, cat si prin diverse programe "rabla";
- constructia de imobile, nu doar locuinte, ci si cladiri de birouri, spatii comerciale, stimulata tot prin expansiunea creditului si oferirea de garantii de stat (Fannie & Freddy).

Iata cum atat subventiile, cat si oferirea de garantii si expansiunea artificiala a creditului duc la distorsionarea calculului economic prin falsificarea stimulentelor existente pe piata. Daca calculul economic nu mai functioneaza normal, eficienta scade, iar resursele sunt risipite. Mare parte din acestea sunt limitate (petrol, metale rare, stocuri piscicole), deci risipa se va reflecta prin indisponibilitatea acestor resurse in viitor. In contextul in care planeta se apropie de limita absoluta a populatiei, iar resursele, de sfarsit, actiunile guvernelor privind sunt nu doar iresponsabile, ci de-a dreptul criminale!

geomarz spunea...

Chestia cu reglarea automata a pietii est o utopie la fel de mare ca si comunismul sau socialismul. Realitatea este alta in ambele cazuri.
Prin ce am citit eu, exista o notiune, gouvernance, care se refera la politica proprie a fiecarei firme sau stat (care-si permite) care are ca scop ELUDAREA legilor pietii.
In ceea ce priveste subventionarea agriculturii, pe asta au inventat-o francazii in timpul PRIMULUI razboi mondial pentru siguranta alimentara a soldatilor lor.
Numai inteligenta politica romanesaca postdecembrista a eliminat-o pe aceste meleaguri.
Chestia cu inchirierea unei case,NU prea este in spiritul acestui popor. Iar un loc decent de locuit face parte din nevoile FUNDAMNETALE ale omului.
Chestia cu diferenta semnificativa dintre "pret" si "cost". Pentru oamenii de rind, nu prea are importanta. Si nici nu explica nimic.

Alex Nicolin spunea...

Majoritatea oamenilor inteleg perfect diferenta dintre cost si pret.

Daca taranul vede ca anul asta a platit pe ingrasaminte si lucrari agricole mai mult decat a castigat din vanzarea graului, anul viitor nu va mai produce la din ce in ce mai putin, pana cand pretul de piata va ajunge suficient de mare incat sa asigure profit. Statul nu poate decat sa stimuleze taranul sa produca grau in continuare prin subventii, dar aceasta marfa nu va avea cerere. In plus, pentru a acorda subventii taranului, va trebui sa-i taxeze mai mult pe ceilalti, care vor fi stimulati astfel sa produca si sa consume (inclusiv grau) mai putin. La sfarsit ne alegem cu productie excesiva de grau, pe care o mananca soarecii in silozuri, sau se arunca in mare (asa cum se practica in UE) si cu productie si consum lipsa de alte bunuri.

Dar mai exista si pericolul ca tinand pretul jos sa se stimuleze in mod excesiv consumul, indiferent ca e vorba de alimente, masini, sau credite si astfel sa creez probleme in viitor, prin epuizarea resurselor utilizate, sau prin crearea altor dezechilibre (mancare ieftina si proasta -> obezitate). Punerea de piedici in calea mecanismelor pietei inseamna intotdeauna nesocotirea preferintelor consumatorilor si alocarea ineficienta a resurselor. Unele bunuri au intr-adevar o utilitate mai mare, insa asta nu inseamna ca trebuie stimulata artificial productia sau cererea prin controale de pret.

Pentru a cobori de pe plaiurile teoriei economice la solutii practice te-as intreba ce solutie propui tu pentru a asigura "locuinte decente" in Romania si ce resurse ai aloca in acest sens. Daca poti sa detaliezi putin conceptul de "locuinta decenta" in contextul realitatilor romanesti.

tudor spunea...

Cred c-ar fi interesant un grafic nu numarul de venituri nete lunare necesar pentru cumpararea unui apartament cu 2 camere. Asa s-ar vedea destul de bine cum a evoluat bula imobiliare.
Datele pot fi gasite pe www.insse.ro, bnr.ro si http://indeximobiliar.blogspot.com/.

Mihai Marcu spunea...

tudor - done! :)

InVestitorul spunea...

Buna seara,
referitor la punctul
"B. In cazul in care locuinta respectiva este cumparata in vederea inchirierii, trebuie studiata piata pentru a aprecia preferintele chiriasilor si sumele pe care acestia sunt dispusi sa le plateasca. In functie de aceasta trebuie calculat randamentul inchirierii, pentru timpul prezent, si apoi facute previziuni cu un grad destul de mare de incredere pe o perioada aproximativ egala cu cea de amortizare. Altfel, riscul ca bunul respectiv sa-si piarda caracterul de investitie scade considerabil."

intreb si eu:

Cat este considerat un randament/yield corect sau bun al unei astfel de investitii in rezidential 1-2 camere? 3-4-5%? Adica in cat timp ar trebui sa se amortizeze o investitie buna? In 18-20-25 de ani? sau mai multi? (Adica ce numar de chirii anuale sunt necesare maxim a fi incasate pentru a se considera o investitie buna/excelenta...?)

Multumesc anticipat pentru raspunsurile binevoitoare!