duminică, 12 septembrie 2010

In reluare - Balonul imobiliar dezumflat pentru sceptici

Nota: Acest post a fost publicat pe blog in iulie 2009.

Johnny, administrator pe forumul Computer Games a scris o analiză excelentă a creșterii și strivirii balonului imobiliar românesc, pe care o republic mai jos, cu acordul lui.

--

Deocamdată știm, din gura Colliers, că din 2005 până în 2007 bula imobiliară a stat pe o speculă de 70%. Habar nu aveam eu în decembrie 2006, când așteptam momentul declinului, pe ce mină de aur ședeam. Habar nu aveam noi că România putea fi "THE little known secret" în materie de investiții în statele emergente. Nu am nici un dubiu că nivelele excepționale ale bulei românești nu se puteau petrece decît printr-un concurs excepțional de împrejurări. Am să încerc însă să descriu

Evoluția bulei în timp

2002 - toate bune și frumoase, apartamentul de referință (2 camere) era 10k, creditul bancar era ca draq, cu 2-3 giranți dispuși să-și pună salariile la bătaie pentru solvabilitatea ta. În retrospectivă, când te gândești că îți trebuia un mic network de oameni ca să angajezi un credit cât pentru o Skoda Fabia, te ia și cu râs.

2003 - marchează introducerea creditului ipotecar. Fenomenul nu s-a produs ca o avalanșă, ci ca o infiltrație de apă în subsolul blocului. Pe o piață comparabilă ca volum cu cea a chiriilor, adică câteva mii amărâte, orice cumpărător în plus sau în minus avea darul să se simtă, motiv pentru care mijlocul anului a adus o creștere de 50% iar sfârșitul anului cu 100% față de punctul de referință. Adică 15k respectiv 22k.

2004 - a cunoscut o creștere temperată. Personal consider 2004 ca fiind anul în care a început specula. Semnificativ, coincide cu anul în care parcările dintre blocuri s-au umplut de Logane, luate cu avans ridicol, pe 7 ani - instrument de credit care nu exista înainte (trebuia avans 20% și 5 ani maxim rate, ca la un leasing normal pentru persoane juridice). Deși mijlocul anului marchează prețul pe care unii dintre noi îl considerăm acum sustenabil (25k) sfârșitul anului este DIN NOU marcat de creșteri agresive (studenții bată-i vina) până la 30k.

2005 - e momentul angajamentului de aderare UE, dar un an prost pentru specula locală care nu are juice să ducă prețurile mai sus de 40k. No problemo, Colliers susține că asta e anul în care specula externă pune piciorul în România virgină (lucru care logic nu se putea întâmpla înainte de anunțarea aderării României și Bulgariei). 2005 este și anul în care graficul pierde ciclicitatea anuală în care prețul crește lent în iarnă-primăvară și se accentuează din vară-toamnă; se vinde din stadiul de proiect, se vinde instantaneu, mai ales pentru că ansamblurile rezidențiale sunt angajate imediat de acel factor pe care acum îl putem numi "70% specula" și de aici o frenezie panicardă și o convingere că dacă nu cumperi în aceeași zi, nu mai cumperi nimic.

Începe "the musical chairs", pentru cunoscători.

2006 - an de creștere liniară, dementă - 42k pînă la 65k la sfârșitul anului. Evident, cererea de case înainte de momentul efectiv al aderării pur și simplu îngropa orice viteză de a scoate planuri din AUTOCAD. Nimic interesant, altfel.

2007 - momentul aderării efective la UE, momentul în care unii dintre noi se așteptau ca bula să respecte mimetic evenimentele țărilor mai vechi care au aderat la UE și să înceapă să scadă. În loc, 2007 cunoaște o creștere și mai agresivă a prețurilor în a doua jumătate a anului, asta în condițiile în care DEJA erau ansambluri imobiliare goale în capitală, iar în presă au apărut primele semne de întrebare. Sfârșitul anului sparge bariera psihologică de 100k pentru același apartament comparabil cu o Skoda Fabia.

2008 - este anul de apogeu al "musical chairs". În martie, muzica se oprește și toată lumea bulucește să se așeze pe un scaun la 120k apartamentul de referință. Și nu numai ca nu rămâne nici un fazan în picioare, dar toată lumea se așează comod și mai rămân 70% din scaune libere. Pam-Pam. De aici urmează declinul obișnuit, graficul devine neinteresant.

Analize

Este evident ca piața noastră e o piață a circumstanțelor extraordinare. Am pornit cel mai de jos, am pornit de la un nivel de referință în care prețul era dat de o cerere care cumpăra cu banul jos, deci absolut anemică și irelevantă pentru o piață imobiliară. Am pornit cu mecanisme de creditare medievale, și cu experiență de creditor ZERO.

Problema noastră este că noi am avut bula noastră proprie până în 2005, peste care în loc să ne ducem în jos lejer la o valoare de echilibru de 20-25k, sustenabilă cu noile mecanisme de creditare, ne-am trezit cu "little known secret" în frunte și cu investitorii din lume călare peste noi.

Din decembrie 2004 aveam nevoie de maxim 2 ani ca să se întâmple asta. Problema e că bula noastră autohtonă nu s-a întâmplat în 1996, să avem timp să creștem și să scădem și să ne prindă semnarea acordului de aderare cu o piață stabilă.

În schimb, în 2005 toate site-urile de investiții de doi lei de pe glob puteau raporta o creștere de 300% a prețului caselor în doi ani într-o țară obscură numită România. Little known secret? Hell yeah! La o creștere fără precedent ne-am trezit cu investiții speculative fără precedent.

Analiza scăderii

Dacă cumva cineva are dubii că Colliers aproximează "corect" specula, atunci o vizită la graficul Balonul imobiliar bucureștean: imaginea completă ar trebui să rezolve problema. Se vede din grafic momentul în care cumpărătorul local a pierdut frâiele prețului, se vede unde dispar hachițele și ciclicitatea sezonieră, în fapt, dacă nu am ști mai bine, am putea zice că ne uităm la un grafic de creștere sustenabilă până la punctul respectiv.

De acolo însă este evident ca în piață intervine un factor atît de masiv încît îngroapă orice sezonalitate, și orice hachiță a cererii/cumpărării/băncilor. Pur și simplu graficul de la debutul lui 2006 ne reprezintă DOAR ce înseamnă "terminal velocity" în materie de creșterea prețului. Nu e vorba de nici o cerere-ofertă ci pur și simplu e viteza cu care crește dorința de a specula "noile prețuri" la care i se opune doar viteza cu care apare "Anunțul de la A la Z" și viteza cu care poți modifica prețul din anunțuri. E viteza de la care forța lăcomiei este anulată de viteza (sau lipsa ei) a tipografiei.

Now, în primăvara 2008 este momentul în care noi cunoaștem pentru prima oară conceptul de "criză financiară internațională". De dragul argumentației, este evident că în momentul în care criza a apărut la televizor și în colțul uitat de lume numit "the little known secret" criza deja era în full swing în țările cu apă caldă.

Nu zic că în martie 2008 a dispărut 70% din cererea formată din investitorii speculativi, zic că în martie 2008 a dispărut orice speranță ca un investitor să mai vină și să ne cumpere pepinierele de betoane. Nu am nici un dubiu că specula a început să se diminueze lejer încă din 2007, de la primele ansambluri rezidențiale goale care erau imposibil de vândut.

Ce înseamnă martie 2008 atunci?

Înseamnă momentul în care proprietarul de apartament vechi a auzit la televizor cuvântul criză și a făcut legătura cu faptul ca nu mai sună nimeni la oferta de vânzare, deși a cerut cu 5k mai puțin decât vecinul.

Este evident pentru toată lumea că piața românească nu reacționează niciodată sincron cu evenimentele semnificative decât în sens pozitiv, de creștere de prețuri.

Nu am nici un dubiu că piața a lâncezit multe luni înainte ca prețul să înceapă să scadă. În fapt asta înseamnă inclusiv că prețul a crescut agresiv chiar în condițiile în care piața intra în colaps de mai multe luni dintr-un amestec de inerție amestecată cu lăcomie.

Dar cine este proprietarul român? Este cel care după ce ține apartamentul gol 6 luni chiar în condițiile în care scade pretențiile chiriei, în final crește masiv chiria după principiul "dacă tot stă gol, măcar să mă scot când prind un fazan".

Momentul martie 2008 e doar un moment în care proprietarilor care se uitau la știrile ProTv le-a trecut un "Fuck!" prin minte, o bănuială și o teamă.

Johnny

2 comentarii:

Alex Nicolin spunea...

Tocmai am citit un articol publicat in Time, despre ezavantajele de a fi proprietar. Se pare ca americanilor a inceput sa le vina mintea la cap. Urmeaza romanii.

Mihai Marcu spunea...

interesant; will be front page tomorrow :)