luni, 30 august 2010

Raportul DTZ Echinox - inca un dus rece pentru piata imobiliara

Mediafax citeaza noul raport al DTZ Echinox. Dupa anii de exuberanta si de "totul creste", tonul raportului este mult mai rezervat si mai pesimist in ce priveste Romania.


Citez din raport:

"Având în vedere numărul redus de tranzacţii pe parcursul anului 2009 şi în prima jumătate din 2010, România este clasificată ca o "piaţă rece" în funcţie de indicele DTZ Fair Value Index. România şi Ungaria sunt singurele state din Europa de Est care oferă atractivitate limitată investitorilor. Această situaţie este rezultatul menţinerii unei diferenţe semnificative între aşteptările vânzătorilor şi cele ale cumpărătorilor"

Acest lucru se reflectă şi în dominarea sectorului de retail pe piaţa tranzacţiilor din România. Pe de altă parte, lipsa tranzacţiilor pe piaţa birourilor indică faptul că este nevoie ca preţurile să scadă în continuare pentru ca acest sector să fie atractiv, având în vedere că riscul perceput în legătură cu piaţa românească rămâne acelaşi".

Desi au scazut semnificativ fata de pretul maxim din 2008, activele imobiliare sunt inca supraevaluate. Putinele tranzactii care se mai fac sunt doar pentru active premium, la preturi reduse.

Blocarea tranzactiilor este mult mai dramatica decat pare. Finantarile real-estate pentru developeri sunt quasi-blocate, in timp ce retailul traieste doar prin "Prima Casa". Efectul cel mai brutal va fi asupra garantiilor bancare, evaluate in scadere. Implicit, va fi nevoie de provizioane mai mari si de bani in plus pentru a pastra solventa sistemului.

Deja putem deschide de doua noi concepte: pretul minim si pretul de echilibru.

Care este pretul minim pana unde vor scadea? In mod evident, exista un pret, mai mare decat zero, cand imobiliarele vor fi ieftine si tranzactiile se vor debloca. Ca va fi 50 eur/mp sau 500 eur / mp ramane de vazut. Este bine de stiut si in cat timp se va ajunge la minime, teoria populara fiind "in tot atat timp cat i-a trebuit sa creasca".

Urmatoarea oprire este un interval al preturilor de echilibru, care fundamental, pe termen lung va fi determinat de puterea de cumparare si de perspective. Indraznesc sa cred ca experienta recenta nu va mai permite o noua febra a imobiliarelor, cel putin timpul acestei generatii.

Teoria spune ca in ce priveste activele nu exista preturi de echilibru, ci doar episoade de crestere si scadere - boom / bust. Sper doar ca va veni ziua cand imobiliarele vor redeveni un domeniu plicticos, cu randamente usor peste inflatie in rezidential.

2 comentarii:

Alex Nicolin spunea...

Pe segmentul rezidential expunerea a fost relativ mica, preturile au crescut vertiginos, dar nici nu s-a construit foarte mult, si nici tranzactiile nu au fost prea numeroase. Toata lumea mai mult se lauda, si mai putin vindea/cumpara.

Cu totul altfel au stat insa lucrurile pentru spatiile de birouri sau cele comerciale. Mare parte dintre aceste cladiri sunt fie goale, fi doar partial inchiriate. De multe ori, chiriile incasate nu acopera nici macar facturile la utilitati, daramite ratele la imprumut iar unitatile trebuie inchise pentru a minimiza pierderile. In acest timp, bancile asteapta sa execute garantiile, adica sa confiste aceste cladiri pentru neplata datoriilor.

Revenind la articolul de acum cateva zile, problema din Romania este o furtuna intr-un pahar cu apa. Se estima ca in PRC s-a contruit in ultimii ani atat spatiu de birouri, incat fiecarui chinez i-ar fi revenit 2m2. Avand in vedere ca ~60% din populatie traieste inca la sat si lucreaza in agricultura, castigand echivalentul a mai putin de $2 pe zi, se vede treaba ca si la umbra Marelui Zid s-a sarit rau calul :)

Mihai Marcu spunea...

Sa stii ca si pe rezidential situatia e gri, ca sa nu mai zic de terenuri si constructii viitoare.