vineri, 13 august 2010

Cat din recesiunea actuala se datoreaza bulei imobiliare?

Romania a trecut printr-un balon imobiliar (rezidential) care s-a spart - asa cum si trebuia. Pe langa efectele directe din piata imobiliara, exista si alte efecte mai putin vizibile.

Exista cazuri de firme viabile care au fost practic ingropate de spargerea balonului. Exemplu foarte simplu, cazul este evident fictiv si descrie o situatie:

In 2007, an de maxima efervescenta economica, o firma de comert era la maximul activitatii. Cifra de afaceri era mare, marjele de asemenea - economia duduia. Sa presupunem ca avea vanzari de 100 de lei.

Pe fondul acestor rezultate, actionarul decide ca se pricepe la imobiliare si ia un credit de investitii pentru constructia unui sediu nou de birouri, garantat cu ce mai avea prin firma si cu cladirea; creditul avea o valoare de 60 lei.

In anul 2008, in martie, cresterea preturilor in imobiliare se opreste, si incep sa o ia pe o panta descendenta. Nimanui nu-i pasa. Firma in cauza inca avea vanzari bune, constructia merge inainte, inca mai plateste ratele; vanzarile scad putin, dar nu-si pune nimeni probleme.

In 2009, recesiunea se instaleaza total; vanzarile scad la 50% fata de varf (acum:50 lei), si nu mai pot acoperi  activitatea curenta; de plata ratelor la credit nici nu se pune vorba. Datoriile depasesc cifra de afaceri si firma in cauza intra in incetare de plati -> insolventa.

Cladirea de birouri (nefinalizata) valoreaza mai putin, neacoperind datoriile; activitatea de baza merge la nivel de avarie.

Astfel, din cauza unei investitii nefericitite, firma ajunge dintr-o afacere de succes intr-un esec supraindatorat, fara cai evidente de iesire. Valoarea de lichidare este neglijabila.

Asta s-a intamplat - investitiile imobiliare facute de "amatori" in domeniu, atrasi de gold rush, au ingropat afaceri viabile. Pagubele s-au transmis in economie - la furnizorii de marfuri neplatiti, la taxele catre buget, la salarii, la ratele de plata. Este evident ca toti acesti creditori nu mai au aceeasi disponibilitate de a oferi noi credite (vanzarea cu plata la 60 zile este credit).

Intr-o economie adanca, matura, astfel de episoade ar fi fost mult mai usor digerate. Economia romaneasca are inca putina profunzime, iar activele scumpe au blocat piata.  La ce preturi va reveni lichiditatea? Sper doar ca vom afla cat mai repede.

18 comentarii:

Anonim spunea...

Intr-o economie normala cel ce face ascutitori nu se apuca sa investeasca tot profitul intr-o activitate de care habar nu are. In romania tot ciobanul care avea ceva bani a bagat in imobiliare.

razvan spunea...

Teoretic, Mihai, macar teoretic, oricine are dreptul sa faca ce afaceri vrea. Nu conteaza daca produci chibrituri si treci pe imobiliare.

Problema a stat mereu in curtea bancilor. Au dat credite ca nebunii pentru orice aiureala, pentru ca se crease senzatia ca se putea orice.

Varsovia de exemplu suferea inca din 2007 de sindromul ferestrelor intunecate. Si avea 20% grad de neocupare pe piata birourilor. Sa nu ne facem iluzii, in afaceri se si pierde. Nu exista win-win.

Cand aia de afara s-au prins ca ceva pute, noi inca ne manipulam de zor unii pe altii ca se poate, ca sunem la inceput, iar raul major s-a facut in 2008, cand in loc sa tragem aer in piept si sa cautam solutii am mers ca orbetii pe acelasi drum. Si asta e valabil pentru toata lumea. Autoritati, afaceristi, public. S-a trait cu spranta ca dracul nu e asa de negru. Ei bine...

ISTVAN spunea...

era o banca care la un moment dat dadea credite "pentru orice".

a fost foame mare, goana dupa profituri. acum e foame mare pe bune. am vazut ca parca ieri o banca din romania a raportat o pierdere de 7 mil EUR pe primele 6 luni din 2010 in conditile in care sistemul bancar per total e pe minus 40-50 mil EUR la aceeasi perioada raportata.

asa ca daca 1 banca din 40 (cite sint in romania) raporteaza aproximativ 20% din total pierderi in sistem tot e bine. problema e ca sint cam multe banci la noi in tara.

Mihai Marcu spunea...

sigur, se si pierde; cand toata lumea pierde, atunci e o problema.

am vazut destule cazuri: firme ok ingropate de un real-estate.

a fost si vina bancilor insa in primul rand toata lumea credea ca vremurile bune au venit pentru totdeauna.

mobutu spunea...

S-o fi spart balonul imobiliar dar preturile inca sunt pe alta planeta de mari ce sunt.

parerea-mea spunea...

criza este cauza si bula efectul
nu invers

Anonim spunea...

Sa fie vorba si de eMag/Dante International si ca rezultat ca au vandut 51% la furnizorul lor Asesoft?
Sau de K-tech/Ultra Pro care e in faliment?

Mihai Marcu spunea...

anonim

nu ma refer la nicio firma in mod deosebit, de fapt nici nu stiam cazurile descrise de tine.

am intalnit astfel de exemple la cel putin 5 firme, din domenii diferite, din zone diferite. Deci nu are rost sa nominalizam, problema este extinsa.

asybaris spunea...

Lucrez la departamentul IMM intr-o banca si pot sa confirm cele spuse de tine. Foarte multi s-au aruncat cu capul inainte in investitii imobiliare chiar daca activitatea lor de baza era alta si chiar daca aveau profit. Dar asta e doar jumatate din poveste. Cealalta jumatate o reprezinta creditele acordate populatiei care au alimentat o cerere nefireasca. In momentul in care s-a inchis robinetul creditelor si cererea s-a redus proportional, a revenit la cererea naturala. Pe anumite segmente de piata nu putem vorbi despre o recesiune, ci de o reasezare a cererii pe fundamente economice. Se cumpara doar cu bani reali, cumpara doar cei care-si permit sa cumpere.

Marcu spunea...

Parerea mea:

Cauza = calicia (a afaceristilor, a bancilor, a indivizilor)
Efecte: bula imobiliara si tot ce a urmat.

Anonim spunea...

De ceva vreme, pe lângă agricultură, politică şi fotbal, tot românul a devenit şi expert imobiliar. Dacă o firmă a luat credit să CONSTRUIASCĂ nu ar fi o problemă pentru că dacă acceptă un profit mai mic de 25% atunci lucrurile s-ar rezolva. Problema este însă alta, cei care au construit se aşteaptă la profituri de 200%. Asta a fost, de fapt bula imobiliară. Am un prieten care construieşte în zona de sud imobile mici şi, suprinzător pentru multi "experţi", el înca vinde. De ce? Pentru că acceptă un profit mai mic, a avut şi profituri de 200% dar acum a ajuns la 20-30% şi este mulţumit. Dacă firma a luat credit să construiască atunci problema ei este în altă parte şi un în zona imobiliară. Ok, e aiurea că s-au aruncat în imobliliare dar nu de la imobiliare i se trage ci din altă parte. Articolul mi se pare irelevant şi perpetuează o confuzie extrem de păguboasă.

Corneliu spunea...

Cred ca o problema mai mare o au bancile cu cei ce de fapt au trecut de la activitatea core catre RE peste noapte. Ma refer la faptul ca nu este asa de grav cu un comeciant sa-si faca un sediu, mult mai grave sunt situatiile in care un comerciant sa apucat sa construiasca blocuri de locuite, birouri sau logistica. De obicei fara sa aiba un consultant sau un colaborator special angajat pentru a dezvolta noul business. Vina bancilor este una foarte mare, tinand cont ca nu stiu cate dintre ele la acordare i-au cerut un business plan bine fundamentat si sa nu mai spun de calittatea monitorizarii efectuate de catre banci in speta pe proiectele de RE.

P.S. Felicitari pentru subiect Mihai

Anonim spunea...

daca ar fi economia atat de simpla ai fi mai mult decat un prost comentator. ai fi probabil patron de televizune. Din toata idiotenia insirata ramane un singur lucru : intrebarea din titlu. Iar raspunsul este limpede : vedem cat aducea in 2007 sectorul imobiliar impreuna cu pietele conexe (publicitae, notariate, cadastre, amenajari interioare si peisagistice, comunicatii, transporturi, mobila) valoare la PIB si vedem cat mai aduc aceste domenii in iulie 2010. Facem diferenta si ne dam seama. Pentru cei care u inteleg sensul economiei trebuie facuta o simpla preciare : economia are ca sens nomrmal CRESTEREA . Deci preturile trebuie sa fie fixate cu PLUS. Cand apare recesiunea (si semnul MINUS) apar si probleme conexe : somaj, falimente, datorii etc. Deci, ce este de dorit : sa ai "bule" imobiliare sau sa ai somaj si datorii?

Mihai Marcu spunea...

@corneliu

multumesc! o sa tot mai fie subiecte de gen.


@anonim - 13:08

gresesti fundamental, la nivel de gradinita.

Asa cum nici copacii nu cresc pana la cer, tot asa nici economiile nu cresc neincetat.

In loc de bula imobiliara era mult mai buna o crestere moderata.

Anonim spunea...

Draga Mihai, faci confuzii. Insasi de le definirea notiunii de "bula". In domeniul imobiliar, Romania n-a avut niciodata vreo bula, a avut specula in sensul cel mai ordinar al cuvantului.
Analiza ta ar fi trebuit sa plece de la intrebarea mult mai simpla, cu raspuns si mai greu: are Romania o economie moderna? Ce fel de economie are ea? Daca privesti volumul si structura exporturilor, nu trebuie sa te mai intrebi.
Romania, ne place sau nu, este o colonie in UE pentru economiile dezvoltate: o piata de desfacere in primul rand si furnizor de munca ieftina.Da-mi un domeniu in care putem juca si noi un rol alaturi de alte state. Economia socialista avea toate cusururile. Era slab competitiva, energofaga, slab productiva. Te asteptai ca in locul ei sa apara- prin strategii economice inteligente- mugurii unei economii moderne. N-a aparut nimic. Cea veche a fost vandalizata fara discernamant si am ajuns o tara aflata exclusiv la mana capitalului strain. El a alimentat si secotrul bancar, si pe cel imobiliar, si comertul, si serviciile. Cand capitalul strain s-a retras, am ramas- eufemistic vorbind- descoperiti. Ca sa nu spun, in fundul gol. Criza economica nu este de sorginte romaneasca.Dar si fara ea situatia noastra "privilegiata" nu putea sa dureze la infinit. Ca sa o ducem mai bine in ultimele doua decenii, mai intai am vandut cat am putut in pierdere, iar apoi ne-am indatorat. Dar de produs, nu prea producem. Nu stiu daca ai observat,Romania are una dintre cele mai mici datorii, atat in valoare absoluta, cat si raportat la diversi indicatori macro. Si, totusi, suntem-poate- cei mai speriati. Pe buna dreptate. Irlanda care are o datorie de 13 ori mai mare decat propriul PIB, nu-si face atatea ganduri negre. Pentru ca stie ca are forta sa le plateasca. Noua ne este frica ca nu avem cu ce.
Criza, daca este sa vorbim corect, este de origine financiar-bancara, provocata intentionat sau din lacomie de cei care detin parghiile de decizie in aceste domenii. Globalizarea, macar sub acest aspect, si-a dovedit limitele. Dereglementarea, altfel spus absenta controlul exercitat de societate, de asemenea s-a dovedit un esec. Ca si mult trambitata delocalizare, care nu este doar o miscare economica "isteata", care poate distruge stabilitatea unor comunitati intregi.E clar ca pentru a-si revine, multe paradigme ale capitalismului trebuie reformulate. Ca de obicei, viata bate si teoria, si ideologia. S-a spus, la un moment dat, ca servicile, nu industria, vor fi viitorul.Chiar asa? Oamenii au nevoie de hrana continuu, de case din ce in ce mai multe, de masini etc. Cine le produce: serviciile sau industria? S-a mai spus, un alt mit al neoliberalismului,ca IMM-urile sunt coloana vertebrala a economiei. Dupa cativa ani de entuziasm, s-a revenit in forta la marile concentrari, la conglomerate economice, la mari firme producatoare sau distribuitoare. Iar IMM-urile sunt copilul vitreg al economiei. Cine se uita la ele?Nu vorbim decat de Vodafone, BP, VW, Ford, Carrefour, Wall-Mart. In ce situatie este sectorul IMM la noi? Crezi ca o duce mult mai bine in alte parti? Poate numai in mici afaceri de nisa: furnizorul de cognac al printului Albert de Monaco, cel de mobla a lui Nicole Kindman, coafeza lui Julie Roberts.
Iata de ce cred, ca nu putem vorbi de o bula imobiliara ca principala cauza a crizei la noi. Putem vorbi insa de o tara semindustrializata,de lipsa totala de prevedere privind viitorul, de jaf si coruptie, specifice tarilor coloniale. De o clasa de imbogatiti fara scrupule, fara nici o legatura cu socitatea romaneasca. Spune-mi Vantu ce proiecete are pentru economia romaneasca? Dar Patriciu in ce a investit? Vezi ce greu e raspunsul si ce hazardat e sa arati cu degetul bula IMOBILIARA? Ca sa o socoti vinovata ar trebui sa vezi volumul investitiilor facute, banii bagati in asemenea afaceri. Sa multe altele. Sa auzim numai de bine!

Mihaela spunea...

Foarte mult se datoreaza bulei imobiliare.
Eu tind sa cred ca indiferent ce s-ar fi intamplat in lume, Romania tot ar fi facut implozie, pe modelul Greciei:
http://economie.hotnews.ro/stiri-imobiliar-3854575-grecia-1999-tarani-ciobani-soferi-taxi-parasit-locurile-munca-devenit-brokeri-romania-2008-senzatie-deja.htm.
Daca economia noastra s-ar fi bazat pe munca si nu pe specula si amatorism, poate ca valul din afara nu ne-ar fi lovit atata de tare.

tudor spunea...

As spune ca bula imobiliara era deja in formare, criza a venit independent de ea... Alftel spus criza a "spart" doar bula imobiliara, daca nu venea de afara bula imbiliara de la noi se ami umfal un an sau doi.
Tot raul spre bine: daca era o bula imobiliara mai umflata criza era si mai adanca. Asa e doar criza pe care o avem acum.
Ca o concluzie, o buna parte din recesiunea pe care o avem acum se datoraza bulei imobiliare.

AristotelCostel spunea...

Daca toti ciobanii si-au ingropat munca si viitorul in cloace, iar economia speculativa romaneasca are la "baza"... consum, de unde bani pentru cresteri perene... mai, anonimi tembeli?

Ala cu prietenii prosperi din imobiliare nu se intreaba ce se va intampla cu bisnitul smenarilor cand preturile cloacelor se vor duce la fund.

Anonimul cu cresterea perena trebuie sa fie Robert Dobrescu. Nu cred ca pot exista doi ... la fel. :) "Sensul economiei"? Schema Ponzi, somerule, Caritas, ajentule, joc piramidal, "espertule". :D

Concluzie: dupa ce s-au stras in cateva buzunare banii invartiti in ultimii ani in Romania, solutia propusa de espertii anonimi consta in continuarea jocurilor piramidale. uau