joi, 26 august 2010

BNR confirma dezastrul imobiliar

Pe 13 august intrebam cat din recesiunea actuala a Romaniei a fost generata de sectorul imobiliar.

Din raportul de stabilitate financiara, aflam raspunsul de la BNR: foarte mult.

Sectoarele construcţiilor şi imobiliar cumulau 30 la sută din volumul total al creditelor restructurate, urmate de turism şi comerţ (aproximativ 25 la sută). Din punct de vedere al valorii medii a unui credit restructurat, cele mai ridicate valori se înregistrează pentru creditele restructurate din sectorul imobiliar.

Sectorul imobiliar are o contribuţie relativ modestă la valoarea adăugată creată de către companii (3 la sută, iunie 2009), însă deţine 13 la sută din activele totale (iunie 2009). Un risc ridicat provine din nivelul datoriei externe, care reprezintă peste 35 la sută din totalul datoriei externe private a României (iunie 2010). Mai mult, aproximativ o treime din datoria externă pe termen scurt provine din acest sector (iunie 2010). De asemenea, expunerea băncilor autohtone pe acest sector este relativ mare (peste 14 la sută din creditele acordate către companii, respectiv 14 miliarde lei, iunie 2010 şi în creştere de la 9,7 miliarde lei, decembrie 2008).
Rolul firmelor din construcţii şi imobiliare pentru sectorul bancar şi economie ar putea fi modest în perioada următoare, în lipsa unor proiecte importante de infrastructură.

Paragraful este devastator: imobiliarele in Romania, pana in 2009, au produs putina valoare adaugata. Au consumat insa foarte multe resurse, au distrus valoare, au creat credite neperformante si au redus capacitatea bancilor de a da noi credite.

Restructurarile financiare ale companiilor de real-estate sunt oarecum discutabile ca utilitate finala. Toata lumea sta pe proiecte, pe garantii, pe planuri de reorganizare asteptand o iluzorie revenire a pietei. Valoarea implicata este mult prea mare pentru a fi "aruncata" doar pe clientii existenti.

Raportul nu nominalizeaza, dar cel mai probabil principalii "vinovati" sunt cel mai  segmentul rezidential si cel al terenurilor. Din oferta bancilor trebuie sa dispara creditul ipotecar pentru companii sau creditele garantate cu constructii viitoare, cele mai riscante. Astfel de credite trebuie date doar de companii specializate in finantari real-estate, nu de banci generaliste.

Nota: subiectul este preluat si de Mediafax.biz carora le multumesc pe aceasta cale pentru perioada de acces la fluxul de stiri.

Alex Nicolin are o completare excelenta:

Alocarea ineficienta a resurselor (imobiliarele au fost doar un caz particular) apare ca si consecinta directa a disfunctiilor pietei cauzate de interventia statului. Foarte multi sunt tentati sa creada ca in perioada de "boom" piata a fost prea libera, ca urmare a eliminarii reglementarilor. Insa adevarul este cu totul altul - interventia a fost de natura monetara - expansiunea creditului prin scaderea arificiala a dobanzii (FED, BCE) a adus un exces de bani in economie si a ascuns riscurile asociate creditarii. Bancile centrale din tarile "emergente" au acumulat mari rezerve de moneda straina si au trecut la emisiune monetara pe baza acesteia, mentinand un curs valutar stabil si favorizand astfel "dolarizarea" economiilor locale prin socializarea riscului valutar. Bancile comerciale care activau pe aceste piete au fost astfel tentate sa isi creasca expunerea, in principal prin acordarea de credite imobiliare. In lipsa unei perceptii sanatoase a riscului, ascuns de interventia statului (hazard moral), nu a mai existat niciun factor care sa tempereze goana bancilor dupa profit. Una din cele mai mari greseli pe care le-au comis subsidiarele a fost contractarea de credite pe termen scurt de la banca-mama sau de la alte banci straine pentru a acorda mai departe credite pe termen lung. Ele se bazau probabil pe executarea silita a unei parti din garantii la un pret mai mare decat valoarea creditului pe fondul unei pieti unde "pretul doar creste".

12 comentarii:

Alex V spunea...

Asta m-a uns pe suflet: "Sectorul imobiliar are o contribuţie relativ modestă la valoarea adăugată creată de către companii". Bancile au pus umarul serios la situatia actuala; din pacate fraierii o sa plateasca cu varf si indesat isteria 2005-2008. O vorba populara spune ca 'pana nu dai cu capul in pragul de sus, nu-l vezi pe cel de jos'. Poporul nu e inteligent, masele nici atat. Isteria imobiliara le-a folosit doar unora -> bancilor. Acum, chipurile tremura; adevarul este ca tremura cei care au credite si-si vad viata ruinata. Banca n-are sentimente si isi va recupera banii; riscul era calculat dinainte (ca doar d-asta sunt dobanzile atat de mari).

Alex Nicolin spunea...

Faptul ca resursele au fost alocate gresit era evident inca din timpul "bulei". Orice om cu capul pe umeri care ar fi examinat cu atentie cladirile ridicate in aceasta perioada ar fi vazut ce calitate aveau - in niciun caz una care sa justifice preturile aberante cerute. De multe ori, se prezentau tarlale cu pari si se fluturau schite pentru a arata potentialilor clienti ce bine e sa "investeasca" in cladiri aflate in stadiul de proiect.

In ultima vreme au iesit la iveala fraude bancare scandaloase - bani sustrasi din conturile clientilor pentru cumpararea de terenuri de catre angajati ai bancilor. Povestile de genul asta imi aduc aminte de un caz similar petrecut in China acum cativa ani, cand niste functionari ai unei banci au sustras bani pentru a-i juca la cazinou (sumele erau cam aceleasi). Ei insa au primit cate un glont in ceafa...

Spargerea "bulei imobiliare" era inevitabila, pentru ca se cladise pe fundamente subrede, prin frauda si hotie. Pana cand nu vor fi eliminate investitiile paguboase reevaluate activele existente si recuperate creditele contractate nu va exista nicio sansa de crestere sanatoasa.

Alocarea ineficienta a resurselor (imobiliarele au fost doar un caz particular) apare ca si consecinta directa a disfunctiilor pietei cauzate de interventia statului. Foarte multi sunt tentati sa creada ca in perioada de "boom" piata a fost prea libera, ca urmare a eliminarii reglementarilor. Insa adevarul este cu totul altul - interventia a fost de natura monetara - expansiunea creditului prin scaderea arificiala a dobanzii (FED, BCE) a adus un exces de bani in economie si a ascuns riscurile asociate creditarii. Bancile centrale din tarile "emergente" au acumulat mari rezerve de moneda straina si au trecut la emisiune monetara pe baza acesteia, mentinand un curs valutar stabil si favorizand astfel "dolarizarea" economiilor locale prin socializarea riscului valutar. Bancile comerciale care activau pe aceste piete au fost astfel tentate sa isi creasca expunerea, in principal prin acordarea de credite imobiliare. In lipsa unei perceptii sanatoase a riscului, ascuns de interventia statului (hazard moral), nu a mai existat niciun factor care sa tempereze goana bancilor dupa profit. Una din cele mai mari greseli pe care le-au comis subsidiarele a fost contractarea de credite pe termen scurt de la banca-mama sau de la alte banci straine pentru a acorda mai departe credite pe termen lung. Ele se bazau probabil pe executarea silita a unei parti din garantii la un pret mai mare decat valoarea creditului pe fondul unei pieti unde "pretul doar creste".

Kata spunea...

Nu consider ca Bancile sunt vinovate de asta. Nici macar vanzatorii nu sunt vinovati.
Singurii cu adevarat vinovati sunt cei care au platit sumele cerute de catre proprietari / dezvoltatori. Este absolut de neinteles cum poti sa te arunci sa platesti peste 400 - 500 Eur pe metru patrat, fie ca e vorba de Pipera sau Rahova.
Preturile au urcat cu nesimtire pentru ca au vazut ca exista prosti care sa plateasca. Si acum prostii, raman fara bani pentru achitarea ratelor. Sincer? Isi merita soarta. Cu varf si indesat.
Eu de exemplu, am renuntat sa ma gandesc la casa dupa ce-au sarit preturile enorm de mult. Am preferat sa stau cu chirie. Mult mai rentabil si mai economic, fara asigurari, fara comisioane, fara impozite sau alte taxe. CHIRIA este cel mai comod mod de a locui in ziua de azi.
Nu stiu daca ati observat, dar in momentul acesta ( August 2010 ) toata lumea asteapta sa mai scada preturile. De ce? Pentru ca cele prezentate de dezvoltatori nu sunt deloc reale. Iar astia se incapatineaza sa tina preturile sus. Eh, uite ca si noi ne incapatanam sa nu le cumparam, sa vedem cum dau faliment cu totii.

Mihai Marcu spunea...

Kata: exista un concept de "creditor responsabil" uitat de multi in perioada de boom.

ph spunea...

Kata are perfecta dreptate. Nimeni nu a obligat pe nimeni sa cumpere/vanda. Daca acum nu este sanctionat acest comportament, se va intampla din nou. Lectia trebuie invatata.. the hard way. Asta nu inseamna ca un creditor iresponsabil nu va avea oricum de suferit. Ma rog, mai putin la americani.. :)

Alex Nicolin spunea...

@Kata

Sunt si eu perfect de acord cu zicala: "Prost nu e cine cere, prost e cel care da".

In acest caz, "prostia" are mai multe cauze:

a) pentru cumparator:
- asteptarile pozitive (nerealiste, intretinute de mass-media), atat cu privire la pretul activelor (care pot fi vandute mai tarizu acoperind valoarea creditului si asigurand un profit), cat si asupra propriilor venituri (care se vor apropia de cele din vest).
- descurajarea economisirii prin experienta inflatiei [multi dintre romani au trecut prin situatia de a avea zeci de salarii la CEC in '90, de a le lasa acolo cativa ani, si de a cumpara apoi un pachet de tigari din banii respectivi]; astfel oamenii vor fi descurajati sa tina banii la banca si vor cauta sa-i investeasca in active sau bunuri de folosinta indelungata, chiar daca le achizitioneaza pe credit (situatie valabila chiar si pentru detinerile in valuta).

b) Pentru banci:
- iluzia profitului facil, "fara riscuri"(am explicat in comentariul precedent conceptul), pe o piata emergenta, unde oamenii nu erau inca indatorati.
- incompetenta generalizata in banci, de la directori pana la ofiteri de credit - se dadeau credite fara o expertiza amanuntita a garantiei, in domeniul imobiliar, si chiar "credite cu buletinul" sau "credite pentru orice", pentru produse de consum.

Kata spunea...

Ok, hai sa fim putin realisti:
La incheierea unui contract de credit, indiferent de tipul acestuia ( nevoi personale, auto, ipotecar, etc ) semnezi si o polita de asigurare, care nu intotdeauna este "de viata". Vreau sa spun ca in baza acestor polite, banca isi recupereaza in totalitate "gaura" lasata de clientul care nu si-a mai putut plati ratele, dar vine si ii ia si casa, ca deh! asa e in contract.
Oricum ... banca nu pierde niciodata.
Si DA! Prostia trebuie platita si descurajata. Sa ne uitam un pic la traficul din Bucuresti. De un an si ceva incoace, au scazut masinile 4X4, masinile de "lux", masinile in leasing, parcurile firmelor de leasing fiind din ce in ce mai neincapatoare. De ce oare?
Tot prostul s-a aruncat la cheltuieli, la rate, la masini scumpe, pana nu a mai putut sa-si plateasca ratele. La fel trebuie sa se intample si cu casele, doar asa preturile la acestea vor deveni normale si civilizate.

Radu Ionescu spunea...

Eu iau si decizii mai incet de felul meu, dar nu pot sa imi imaginez sa cumpar o casa sau un apartament in stadiu de proiect. Ori as cumpara-o la rosu sa fac eu finisajele, ori absolut gata sa pot sa ma plimb prin interior, sa vad in realitate dimensiuni, calitate etc. Probabil ca asta ar fi insemnat ca nu prindeam nimic, si in consecinta nu as fi cumparat nimic.

Problema principala dpv propriu de vedere cu faptul ca... sa nu zic prostia... riscul se plateste, ar fi mai corect (si ignoranta pentru multi) este ca bancile au avut bail-outurile masive din partea guvernului si poate ca lectia invatata s-a atenuat.

Nu am in nici un caz cunostintele economice sa in dau seama de impactul economic daca orice banca ce nu se putea salva singura era lasata sa crape, nu cred ca poate spune cineva (on, institut, think tank etc) exact care ar fi fost efectul desi multi probabil au ceea ce se numeste educated guess (eu nu) dar chiar daca ducea la o criza mai grava si mai extinsa, pe termen lung cred ca era mai sanatos.

Parerea mea e ca lumea, si nu doar romania, nu si-a prea invatat lectia. Multi oameni tot considera ca oricine ar trebui sa aiba o casa (sentiment ridicol de altfel), destui asteapta sa creasca iar preturile la nivelul precriza desi economia nu e mai stralucita, guvernele cheltuiesc in continuare in draci in ciuda taierilor, reglementarile si amestecurile in economie se intetesc si devin problematice (economia sa se dezvolte nu are nevoie de reglementare ci invers, nu stiu de ce nu invata omenirea lectia in ciuda multor exemple, ma rog iar parerea mea personala e ca guvernu e problema si mai niciodata solutia) si lucrurile se indreapta intr-o directie periculoasa (la guvern nu stiu daca din incompetenta, rea vointa sau o combinatie, da la oameni clar din ignoranta si poate chiar prostie)

Anonim spunea...

prea multa analiza macro cand problema e de fapt la un nivel mult mai mic;
investitorii straini au sustinut 'bula'. prea putini romani au investit din banii proprii, de regula au imprumutat. strainii au dat ordine de cumparare pentru suprafete mari. s-au gasit cativa 'smecheri' care sa concentreze loturi pentru ei, pentru un profit considerabil. la randul lor acestia au platit 'samsari' care sa discute direct cu proprietarii.
si uite asa ajunsesera o gramada de analfabeti sa faca milioane de euro pe an, sa-si faca vile de peste 1000mp, sa-si cumpere cate 2-3 Range Rover-e noi si sa arunce cu banii;
sperand sa se imbogateasca peste masura si sa-l ajunga pe Gates din urma au cumparat terenuri mai departe de oras, pe sume intre 2 si 20 de euro asteptand momentul fantastic ce le-ar fi permis sa vanda pe 50 de euro.
asa s-a inteles 'dezvoltarea imobiliara' de catre fostii tractoristi si zilieri care ajunsesera samsari. faceau acte pentru niste terenuri, asteptau si le vindeau cu profit.
nu s-au gandit nicio secunda la lotizari, la adus sau creat utilitati, la imprejmuiri, la schimbat statut juridic si multele altele pe care le presupune dezvoltarea imobiliara reala.
acolo s-au pierdut cei mai multi bani, pe terenuri supra-evaluate.
o alta directie a fost cu 'dezvoltatorii' care nu aveau bani nici de toata fundatia unui bloc si au vandut poze si desene.
pierderile cele mai mici au fost la casele 'la gata' si acolo au fost cazuri mai mult de profit nerealizat decat de pierderi efective.
iar bancile au speculat la greu foamea de bani iar cand situatia s-a deteriorat au aruncat tot efortul in capul clientilor, alimentand scaderea valorii proprietatilor puse gaj si deci facandu-si singure rau...
afacerea unei banci este sa dea bani cu imprumut si sa ia dobanda, nu sa fie agentie imobiliara...
si chiar de unde aveai pretentie, rezultatele au fost modeste. multi care si-au facut singuri case cu bani imprumutati de la banca le-au facut ca si cum banii ar fi fost furati; executii mizerabile tehnic, fara arhitectura, fara siguranta la seisme; in general nu au adaugat nici un pic de valoare investitiei...

BMS spunea...

Am o firma in sectorul imobiliar, am credit ipotecar contractat in 2008, am vrut sa fac profit, acum sper sa pierd cat mai putin. Cred ca ma incadrez int-un caz general, ca mine fiind multi altii. Referitor la modul in care se dadeau creditele in 2008 pot sa va zic eu daca eram banca nu-mi aprobam acel credit, dar politica lor era ca pretul numai creste si nu putem pierde prin executarea garantiei.Zic ca eu nu-mi dadeam credit deoarece imobilul cumparat si cu care am garantat este un teren de 10m latime, practic neconstruibil, bun de plantat ceapa si ridichi, atat,dar banca a luat-o in garantie.Logica este ca eu mai am in stanga si dreapta parcelei alte 2 loturi libere de sarcini si cu asta din mijloc pot dezvolta in mini cartier. dar a venit criza si cand m-am dus la banca sa le cer ridicarea interdictiei de comasare-parcelare pentru a vinde EI (BANCA ) m-a refuzat. Si nici pana azi nu pot parcela, construi deoarece ei nu imi dau acceptul. Ma tin fortat sa le platesc rata+dobanda (buna, mai ales pt ei).Efectiv ma forteaza sa dau faliment sa le las garantia care acum valoreaza 50%, deci nu isi pot recupera crditul de acolo dar eu gentleman, le-am mai semnat cateva bilete la ordin, asa ca sa stea ei linistiti.Jur ca daca scap nu mai intru in banci nici sa vad cat e ceasul.

Mihai Marcu spunea...

BMS - daca poti, in insolventa se pot negocia mult mai multe decat in administrare normala.

razvan spunea...

Sa nu scoatem bancile din ecuatia asta. Nu sunt victime. Au dat credite in disperare pentru cota de piata si bonusuri, asa ca si companiile (ma rog investitorii, tractoristi sau ce sunt ei) cat si cumparatorii s-au lasat prinsi in plasa, in care sunt acum cu totii de a valma.
Si pana la urma, imi aduc aminte de momente in care le spuneam unor prieteni sa nu cumpere in varf de piata si bula si ei ziceau ca-s invidios...
Avem de lucrat si la educatia economica, nu numai la structura economiei...