vineri, 4 decembrie 2009

Stress Test pentru "Prima Casa"

Programul Prima Casa a decolat si deja un numar important de romani au accesat astfel de credite. Va invit in continuare sa cititi un simulator de rate pe care nu-l veti vedea la nicio banca.


Programul "Prima Casa" este legat de EURIBOR (dobanda influentata in principal de BCE - Banca Centrala Europeana) la care se adauga o marja. Variatia EURIBOR 3M in perioada 2008 - 2009 este urmatoarea:


EURIBOR 3M a atins un maxim de 5.393%, in timp ce scaderea din ultima perioada este explicata de recesiunea zonei EURO.

Premisele de calcul

Am luat un credit maxim de 57.000 EUR, cu o durata de rambursare de 30 ani. Conform CONSO.RO DAE pentru astfel de credit variaza intre 4.87% si 6.27%. Bancile care au acordat cele mai multe credite tip "Prima Casa" sunt BCR si BRD, cu un DAE aproximativ identic de 5.3%. EURIBOR 3M este acum la o valoare de 0.7%, deci rezulta o marja efectiva de 4.6%.

Scenarii cu rata dobanzii

Am recalculat rata lunara pentru un credit de 57.000 de EUR, pentru 30 ani, cu o marja de 4.6%, pentru diferite valori ale EURIBOR 3M - de la 0% la 5%. Rezultatul este urmatorul:



Scenarii cu cursul de schimb

In conditiile de mai sus, am presupus 3 scenarii: un scenariu optimist in care EURO revine la 3.5 lei, unul cand situatia se pastreaza constanta si un scenariu pesimist cand EURO ajunge 5 lei. Rezultatele sunt urmatoarele:



Analiza de mai sus are ca singur scop sa permita o decizie informata, stiind ce se poate intampla cand lucrurile vor merge mai bine sau mai rau.

13 comentarii:

Laurentiu spunea...

nu inteleg unde sunt rezultatele. poate sunt eu imbecil, dar nu le vad !

Anonim spunea...

ar fi trebuit ca rezultatele sa fie tot in euro la al doilea tabel, ca d-aia ii zice EURIbor, si oricum toti iau banii in euro daca fac credit in euro.
Probabil e o viziune pesimista, vreau sa vad calculul care creste rata cu 66% daca euribor creste cu 4%.

Marius spunea...

Excelent test! Este exact ceea ce cautam!

Dar, pentru ca "muieti-s posmagii?", ai cum sa ne dai si excelul care face asta? Pentru ca, eu nu as vrea sa iau un credit pe 30 de ani. Eu unul m-as fi infipt la 15 ani.

Oricum, multumesc mult, excelenta munca.

Mihai Marcu spunea...

@laurentiu - ar trebui sa apara 3 grafice (ai nevoie de flash).

@anonim

1) al 2lea tabel e cu rata in euro, al treilea are rata in lei

doar am enumerat niste scenarii - pesimiste (5%) sau optimiste (0%)

poti reface calculul in excel astfel rata = pmt(dae/12,numar luni, - valoare credit).

Anonim spunea...

Rata BCE de obicei statea la 4%,
pentru ca targetul lor de inflatie e 2%
EURIBOR, fiind rata la care se imprumuta bancile din zona euro intre ele, era mai mare decat dobanda BCE.
Sa zicem 4.5%

Daca dupa atatea masuri de stimulare a lichiditatii va aparea inflatia, BCE va ridica dobanda, sa zicem la 6%.
Iar EURIBOR va deveni 7%

Important insa e ca bancile au ZERO interes sa renegocieze creditele prima casa, sa scada marja lor de exemplu, pentru ca sunt garantate de stat. Daca creditacul nu mai poate plati, imediat plateste statul.

Mihai Marcu spunea...

cand ajunge la 4% si trendul e de crestere, refac tabelul, dar sunt foarte departe de 7%.

ma astept ca bce sa intareasca politica monetara si da semne in acest sens, dar nu stim cand.

Anonim spunea...

ar fi interesant un astfel de test si pt RON. (pt cine castiga lei si vrea sa se imprumute in lei)
Cum a evoluat ROBOR pana acum si cum se estimeaza ca va fi in viitor?

Mihai Marcu spunea...

foarte putini se imprumuta in lei, dobanzile sunt mult prea mari pentru imprumuturi pe termen lung.

Anonim spunea...

aplicand formula de mai sus, la un credit in ron de 245100 (57000eur * 4.3ron/eur) pe 30 ani cu diferite valori ale DAE (10, 15, 20 %) se obtine:

PMT(procent_dae/12,360,-245100)


rata de 2150lei la DAE 10%


rata de 3099lei, la DAE 15%


rate de 4095lei, la DAE 20%

addatwork spunea...

era interesanta o paralela cu creditul in lei, ca acolo e buba, daca se face euro 5 lei, devine ala mai convenabil? La ce ROBOR etc.

Anonim spunea...

Mda, din nefericire asa ne-o luam toti peste ochi.

Din ce-am vazut prin reclame acuma sunt banci care ofera credite la EURIBOR + 6,5. Eu am luat un credit anul trecut cu EURIBOR + 3,5, deci teoretic am un credit mai bun decat ce ofera pana si Prima Casa :). Pe de alta parte, cursul de schimb m-a adus la disperare, in RON platesc cu vreo 25% mai mult decat acum un an.

Mihai Marcu spunea...

addatwork - mersi de idee, cred ca va fi articolul de luni! :)

Anonim spunea...

In mod normal ROBORul va scadea dar cat timp nu se apropie orizontul de trecere la euro ROBORul va fi cu minim 2pp peste EURIBOR datorita riscului valutar.