luni, 17 august 2009

“Prima Casa” asa cum ar fi trebuit sa fie

Statul roman ar fi trebuit sa încurajeze creditarea sănătoasă, prudentă, in loc sa vina cu soluția cea mai rapida de pompat bani in piața imobiliara.

ING s-a retras din program si a venit cu ceea ce ar fi trebuit sa conțină inclusiv programul guvernamental:avansul de 25%. Acest “mic” amănunt face ca foarte mare parte din aceste credite sa fie de calitate buna, cu o rata mica de “default”. Avansul mare, împreună cu evaluări imobiliare prudente ale garanțiilor, duce la o calitate mare a activelor aduse ca garanție.

Daca programul “Prima Casa” ar fi venit cu aceste standarde mărite de prudentă, atunci as fi fost de acord ca va duce la o reluare sănătoasa a creditării, fără ca proprietarii sa-si mai permită sa crească automat preturile doar pentru ca sunt bani in piață.

Este poate primul semn real de concurentă in sistemul bancar si asta este un merit pe care-l acord celor care au conceput programul “Prima Casa”. Celelalte bănci care au oferte de credit ipotecar cu DAE 10% in EURO sunt deja prinse pe picior greșit cu produse inferioare si nevandabile in ofertă. Vine perioada când băncile nu vor mai putea sa vândă dischete la preț de cd-uri.

6 comentarii:

Anonim spunea...

o reluare "sanatoasa" a creditarii o sa fie atunci cand preturile vor fi cele corecte!

Anonim spunea...

daca o sa aveti destula rabdare si o sa faceti analize pe date relevante, o sa constatati ca cele doua "programe"nu sunt, de fapt, concurente. Ca ele se adreseaza unor segmente de clienti diferite. Ca programul guvernului, fara a fi perfect,a incercat sa blocheze cresterea nejustificata a preturilor, "ascunzind" un element pe care bancile abia acum l-au sesizat ( analistii....nici acum!) Legarea garantiei de valoarea de evaluare, deci influentarea indirecta a valorii creditului. In acest fel, sunt fata in fata interesele contrare ale vinzatorului ( de a vinde scump) si ale cumparatorului ( de a cumpara ieftin), "moderate" de raportul de evaluare.
De aceea incercarea de crestere a preturilor a esuat.
Calitatea creditelor nu tine neaparat de valoarea avansului, ci de veniturile debitorului, de stabilitatea locului sau de munca, de capacitatea sa de a-si concilia dorintele cu posibilitatile reale.
Macar daca cele doua programe ar functiona si ar permite unei mai mari categorii de oameni sa aiba propria locuinta! Si daca aceste doua programe s-ar cupla si cu masurile de sprijin pentru societatile de constructii...piata ar deveni lichida, s-ar debloca banii deja investiti in imobile si ar fi folositi in constructia altora noi. Si sectorul ar reincepe sa functioneze.
dar asta nu se poate intimpla in doua trei luni!

Mihai Marcu spunea...

pentru comentariul 2, am niste precizari:

1 - din pacate, din cauza ca prima casa este foarte usor accesibil, preturile de strigare al apartamentelor mai ieftine (garsoniere mai ales) a crescut. dovada pentru bucuresti: http://indeximobiliar.blogspot.com/2008/10/garsoniere.html

avansul ne arata cat rezista banca la o scadere a valorii garantiei...

Anonim spunea...

Postarea e OK, dar am un amendament : ca sa viznzi diskete la pret de CD e putin antieconomic, caci preturile (minime) sunt - la acest moment - : CD (cel mai ieftin) aprox 0,5 RON, disketa - 0,7 (chiar 0,8 sau !) RON ...

Anonim spunea...

deci pana la urma nu e vorba numai de avans,ci si de pretul per mp al locuintelor care fac obiectul creditelor,ptr ca pentru banci ,garantia este clara ,iar statul daca va prelua in gestiune locuinte sociale nu ar fi o mare crima ,ba din contra, admin publice locale ar putea prelua, creditele neperformante prin refinantare ptr inchiriere catre cei cu necesitati sociale ,dar.....atentie la pret ,pret actual cca 700 eu si chiar mai jos.
s-ar putea ca ulterior dupa preluare statul sa le revanda la acelas pret sau chiar mai scump daca piata va creste ,tot in cadrul uni program similar
costul creditului trebuie sa fie f mic din moment ce sunt super garantate
si nu in ultimul rand bancile cu implicarea statului ,in acest program sa finanteze constructia de locuinte pe credit ipotecar la pret de constructie.
deblocarea pietei imobiliare se va face de la un pret jos,care sa urce iarasi dar intr-un ritm normal,logic ,odata cu reluarea cresterii materialelor ,manoperei, a terenurilor si binenteles a cererii reale ,eligibile bazate le cresterea veiturilor si a capacitatii de rambursare a clientilor,,,adica dupa criza acuta actuala ,,cam peste un am si jumatate

Anonim spunea...

Mihai,

Nu ar strica un pic de documentare.Programul nu e deloc usor accesibil. Implicarea fondului de garantare duce la un numar suplimentar de acte care demonstreaza proprietatea care in variantele clasice de credit nu se cer. Spun asta din experienta.
Chestia ca vezi doamne avansul e de doar 5% si deci creditul mai accesibil e din nou o impresie gresita. Faptul ca dispui de un avans de 20% nu e o dovada de solvabilitate, asa cum cartea de munca nu e o dovada a stabilitatii veniturilor. Facand abstractie de prima casa, strict ca exemplu, un angajat pe 10 milioane pe luna pe carte de munca, care a vandut terenul mostenit de la parinti si dispunde deci de 20% avans nu e mai solvabil si nici mai stabil in venituri decat un individ care detine 4 apartamente si castiga 2000 euro pe luna din chirii, dar nu detine cei 20% fiindca reinvesteste tot ce economiseste, si nici nu are carte de munca.