marți, 18 august 2009

Pretul locuintelor si garantiile bancare

Un articol preluat azi de majoritatea ziarelor anunta ca preturile locuintelor noi au scazut cu intre 15% - 40%. E un inceput de normalitate pentru cumparatori, insa mai exista un posibil pierzator in aceasta ecuatie, altul decat vanzatorul.

Bancile care au finantat aceste locuinte au deja garantii cu o valoare inferioara creditului, pentru ca mai niciun dezvoltator nu venea cu avansuri atat de mari. Valoarea garantiei este de asemenea expusa riscului cu cat eventuale lichidari in masa ar duce la o si mai mare presiune pe pret.

Multi dezvoltatori au stabilit cu băncile prețuri minime de vanzare pe metrul patrat construit, preturi care erau destul de mari. Iata cum imprumuturile imobiliare "de calitate", garantate cu ipoteci se transforma foarte rapid in credite neperformante.

Subliniez ca un credit neperformant nu este o pierdere inca pentru banca.

Intr-un articol precedent citam din Raportul de Stabilitate Financiara al BNR unde se afirma ca preturile activelor imobiliare trebuie sa scada cu peste 35% pentru ca garantiile sa nu mai acopere soldul creditelor. Ne-am apropiat de acel moment mult mai repede decat credeam.

Piata a corectat și va mai corecta prețurile si nu trebuie sa credem ca un pret mare intr-o piata inghetata ar fi rezolvat problema. Daca doresc sa evite lichidari in masa, bancile vor trebui sa preia activele imobiliare in dezvoltatori proprii si sa incerce ei sa vanda ceea ce dezvoltatorii initiali nu au reusit.

14 comentarii:

Alexadi spunea...

in raportul privind stabilitatea financiara, pagina 67, 66% LTV era la creditele garantate cu active imobiliare acordate populatiei, care oricum nu puteau fi mai mari de 75% din valoarea evaluata a imobilului. Deci 66% valoare imprumut/valoare garantie e destul de mult daca ne gandim ca 58% din creditele garantate cu active imobiliare sunt de nevoi personale si atunci unele sunt de 10-20-30kE desi garantia era evaluata la 60-100kE.

oricum limbajul din raport e...evaziv...
raportul nu are sectiune statistica, nu ai datele clar scrise sa verifici singur procentele.
raportul nu are nici glosar, sa explice clar, ce inteleg ei prin fiecare denumire.
Asa, ca la prosti, cum scrie in The Economist" bla bla bla Microsoft (a software company) said bla bla bla"

credit bancar acordat populatiei, garantat cu ipoteci, e 47%.
47% din ce? Din nr de credite? Din valoarea totala a creditului? Care numar, care valoare? Credit bancar? Si creditul de la IFN-uri care e un sfert/o treime din cat e cel bancar?
Si ce insemna garantat? ai un credit cu ipoteca inseamna ca e garantat? Sau ai credite de 100 miliarde si valoarea ipotecilor era de 47 miliarde?
Si care e valoarea ipotecii? aia initiala, aia crescuta odata cu cresterea preturilor pe piata, aia ajustata cu 50% conform normelor bnr?

Anonim spunea...

"E un inceput de normalitate pentru cumparatori, insa mai exista un posibil pierzator in aceasta ecuatie, altul decat vanzatorul."

...Cu exceptia vanzatorilor romani care au cumparat cu banii jos, care n-au pierdut nimic... in lei. La fel e si la chirii !!
Stai linistit, astea-s detalii, nu te impiedica in ele.

Mihai Marcu spunea...

din experientele mele practice cu dezvoltatorii imobiliari, nu am vazut avansuri mai mari de 25% avans.

@ anonim - cred ca vrei sa zici "cei care au vandut" - cine si-a marcat profitul - sa fie sanatos! nu ne mai ocupam de ei acum :).

alex@formidabilii.org spunea...

MihaiMarcu: imobiliarele au o expunere mediatica mult mai mare datorita impactului asupra persoanelor fizice. Insa impactul major asupra bancilor nu vine neaparat din zona imobiliarelor.

Ia de exemplu marfurile generale (commodities)- metalele. Preturile sunt la 30-40% fata de anul trecut, iar consumul este undeva la 50% fata de anul trecut. Asta inseamna ca veniturile unui producator sunt doar 15-20% din cele de anul trecut. In cazul in care producatorul respectiv are un credit mare, este royally f....., toate calculele de rentabilitate sunt date total peste cap daca ele au fost facute pe baza preturilor si consumului din ultimii 2-3 ani.

La fel e si in petrol.

Mihai Marcu spunea...

ma intereseaza imobiliarele ca acoperire cu garantii a soldurilor creditelor astfel garantate.


standardele de creditare al bancilor romanesti pentru creditele unsecured date companiilor au fost intotdeauna extrem de dure.

nu am analizat alte situatii.

AristotelCostel spunea...

Anonimul e un biet samsar prins cu cloaca pe stoc. Se bucura ca si-a pastrat valoarea in lei... deocamdata. Unde mai pui ca si chiria e la fel. De la 400 Euro la 200 Euro, pentru imobiliari e un real progres.

Piata se maturizeaza pe buzunarele lor si, in plus, dau peste nas tuturor celor care indraznesc sa vorbeasca despre probleme in sistemul bancar romanesc, despre prabusirea economiei... speculative, despre corectii si ajustari. Atat timp cat ei nu simt criza decat prin lipsa banilor, pierdem timpul degeaba. Ce mare lucru e o suta de mii de euro? Cum a venit asa s-a ... dus.

S-a umplut internetul de... fazani.

alex@formidabilii.org spunea...

Aristotel: iar te bucuri de raul altuia? :)

MihaiMarcu: evident ca imobiliarele le vor da probleme bancilor, doar am vrut sa subliniez ca nu e singurul domeniu.

Ce procent din creditele imobiliare crezi ca sunt acum in negative equity? Despre ce sume crezi ca e vorba?

Si acum intrebarea-intrebatoare: crezi ca bancile din Romania (nu) au portofoliul de credite asigurat/reasigurat? :)

Mihai Marcu spunea...

da, cred ca mare parte din el nu-l au asigurat.

pentru creditele de consum - asigurarea era prea scumpa

pentru creditele ipotecare - asigurarea nu parea necesara.

de asemenea, nicio asigurare nu functioneaza pentru risc sistemic, iar sistemul de asigurari romanesc nu are suficienta profunzime.

asybaris spunea...

Ai dreptate, in multe situatii valoarea garantiilor a scazut sub valoarea creditului acordat. Adaugam si evaluarea imobiliara facuta heirupist in multe din cazuri. Cea mai buna valoare este data de valoarea de vanzare. Daca se demareaza executarea silita, care este pretul care poate fi obtinut? Vorbim de valoarea de garantie ce intervine in cazul unei executari silite, nu? Cu cat vinzi un apartament de 2 camere in Dr. Taberei vandut in feb. 2008 cu 97000 euro si finanta de banca cu 78000 euro? In nici un caz cu 78000. Si cred ca nici cu 68000 si in curand nici cu 58.000. Si am lamurit problema.

alex@formidabilii.org spunea...

MihaiMarcu: corect, bancile romanesti s-au lacomit si nu prea au facut asigurare. Dar intr-o lume ideala asta e problema lor, nu?

Cele care au facut nu cred ca o au in Romania, ci la vrun asigurator mare din afara care a impachetat mai departe si le-a vandut (pe sistemul deja cunoscut). Sistemul romanesc de asigurari nu prea e calibrat sa lucreze cu instrumente de asigurare sofisticate.

Nu m-as mira ca pensionarii din Norvegia si Islanda sa plateasca si ceva din oalele sparte prin imobiliarele romanesti :)

B spunea...

Toate bancile care isi asigurau creditele ipotecare le faceau prin diviziile proprii de asigurari ca sa mai pape si gura lor un comision. Cand s-a imputit treaba BCR a vandut anul trecut cartoful fierbinte numit BCR asigurari cu portofoliu de credite aferent mai departe ca sa marite riscul la alta entitate si a luat si un ban pe treaba asta...
Asa cum zice si alex, asta nu protejeaza de risc sistemic asa ca daca explodeaza cartoful sau mamaliga sa fie ei sanatosi...

alex@formidabilii.org spunea...

Eu nu am zis nimic de riscul sistemic, Mihai a zis. Legat de riscul sistemic, parerea mea e ca atunci cand cartoful explodeaza statul acopera pierderile cu emisiune de moneda.

Mihai Marcu spunea...

se poate si altfel - bad bank, dar asta e pentru alt articol :)

Mi spunea...

Nu doar vanzatorul (poate) pierde, ci si cumparatorul. El stie de la televizor ca au scazut preturile si se asteapta sa gaseasca un chilipir extraordinar. Cand nu-l gaseste, se enerveaza si chiar "face urat". Stiu din experienta personala, avem un mic proiect cu 8 apartamente si am avut zeci de experiente nefericite cu oameni care sunau si ma injurau la telefon ca nu le scad pretul la jumatate - degeaba le explicam eu ca ii ofer calitate maxima, ca il rog sa vina la vizionare insotit de un expert in constructii pentru a se convinge, ca avem finisaje care ii dau un confort peste medie etc. Problema e ca aceasta presiune face rau, in ultima instanta, tot cumparatorului - caci sunt dezvoltatori (am vazut cu ochii mei) care au scazut preturile pana la asteptarile clientilor...insa in detrimentul calitatii. Avem, asadar, un client multumit ca a iesit ieftin si are casa lui...dar multumirea asta nu va fi de durata, caci nu va trece mult pana ii va cadea tavanul in cap, i se va defecta instalatia de la baie etc. Inteleg perfect constrangerile financiare...insa cred ca goana asta nebuna dupa "ieftin" nu este deloc sanatoasa, pe termen lung. Iar un apartament este o investitie pe termen lung.