vineri, 14 august 2009

De ce "Prima Casa" va aduce pierderi sigure pentru buget

DAE mediu la creditele "prima casa" este aproximativ 5.5%, in medie (credit de 57 000 eur, pe 30 ani), iar statul roman a reusit sa se imprumute cu succes in euro pe piata interna cu o dobanda de 5.25% (sursa: ZF).

Din comparatia dobanzilor, creditele au tehnic acelasi risc - angajatul amenintat cu spectrul concedierii poate lua credit in conditii de risc comparabile cu cele ale statului roman - lucru absurd, intuitiv ne dam seama ca riscul nu e acelasi, statul avand un risc mult mai mic.

Practic, vorbim de o subventie a costului creditului pentru cumparatorul de locuinte eligibil. Intrucat nu este posibil ca persoanele fizice sa aiba acelasi risc ca statul roman, devine aproape sigur faptul ca programul "Prima Casa" va provoca pierderi reale pentru buget, deoarece populatia plateste un risc de 5.5%, cand riscul ei real este mult mai mare.

26 de comentarii:

Claudiu MINEA spunea...

Dar daca statul roman este atat de dobitoc incat plateste mai mult decat e necesar? Intreb si eu...

Mihai Marcu spunea...

greu de zis daca se putea imprumuta mai ieftin in conditii normale de piata...

fmi-ul cu 3.25% nu se pune.

Toto spunea...

Statul român se împrumuta cu 5.5% pe ce perioada ? Nu cumva medie-lunga ?
Citizeanul are 5.25% garantate vreo 3 luni, dup-aia poate foarte bine sa se trezeasca cu 10%. Asta în timp ce statul va putea continua sa se împrumute cu 5.5% sau mai putin (presupunându-se ca se mai si iese din recesiune).
Ideea e ca împrumutul de stat nu e indexat pe Euribor (piata interbancara Euro) ci pe cota obligatiunilor pe termen lung (care depinde de mai multe chestii).

Anonim spunea...

Statul decat garateaza nu imprumauta populatia, iar eventualele pierderi ar aparea numai intr-un numar limitat de cazuri(imprumutatul nu mai poate suporta creditul si statul preia contractul de credit, care iarasi nu e o pierdere sigura contractul putind fi predat catre altcineva ) ....

Mihai Marcu spunea...

@toto - imprumutul e pe 4 ani, deci nu o perioada lunga.

cel putin pentru urmatorul an, nu ma astept sa explodeze inflatia in zona euro pentru ca bce sa creasca dobanzile.

Gabriel Nita spunea...

Acel DAE calculat pentru creditele din Prima Casa e unul temporar, e greu de estimat deocamdata ce o sa se intample in urmatorii 25-30 de ani. O comparatie intre dobanzi e asadar destul de hazardata.

In al doilea rand, exista si o garantie imobiliara, care acopera o parte din diferenta de risc. Daca statul ar interveni astazi pe piata si ar cumpara / construi locuinte sociale nu ar mai fi vorba de "pierderi reale pentru buget", ci de investitii, presupun...

Anonim spunea...

Fortata comparatia. Criteriile de eligibilitate ale bancilor au ramas in continuare valabile si cei ce zic ca bancile vor ignora riscul pe care il prezinta clientul doar din cauza garantiei de la stat sunt naivi (cel putin). Nu vorbim de o subventionare a dobanzii, fiindca banca nu primeste de la stat diferenta de bani pana la dobanda practicata la creditele ipotecare negarantate.

Mihai Marcu spunea...

Ba da, asta zic - criteriile de eligibilitate sunt mai laxe pentru prima casa, asta incepand cu avansul de 5%.

e vorba de o subventie de facto (deci nu realizata) a dobanzii pentru cel care ia creditul, nu pentru banca.

Calin spunea...

Am impresia ca se compara mere cu pere. Sa compari statul roman su un portofoliu de vreo 20,000 de credite (estimarea pentru programul prima casa) este fortata. Riscul de default al statului roman luat ca un imprumutat individual este mai mare decat riscul de default la un portofoliu. Anul trecut riscul de default la credite ipotecare (first mortgage cu destinatie de locuit, cele mai putin riscante credite imobiliare) a fost sub 0.5% (cred ca pe undeva pe la 0.35%).

Atunci cand un finantator isi ia risc pe statul roman ca imprumutat individual, pierderea potentiala (expected loss - EL) este data de riscul de default pentru un rating de tara BB+ care este mult mai mare decat un risc impartit pe un portofoliu de 20,000 de credite ipotecare, din care cu potential de default sunt sa spunem 1% (sa presupunem de 3x rata istorica datorita unei inrautatiri a conditiilor economice).

Astfel, o expunere de 1bn a statului roman (prin garantarea creditelor) are un potential EL de 10,000,000. Pe cand o expunere a unui finantator de 1bn pe statul roman (unul singur) ar avea un EL mult mai mare. De ce? pentru ca daca Romania intra in default pierderea va fi de 100%.

Din acest considerent daca ai vrea sa securitizezi cele 20,000 de imprumuturi ipotecare si ai putea sa separi in 2 transe una de 99% si una de 1% prin subordonarea EL, si pe care le-ai vinde unor investitori diferiti, pentru transa de 99% ai putea avea un rating AAA pentru ca nu ar avea nici un risc de default.

Concluzia, statul roman ar trebui sa se imprumute (comercial) mai scump comparativ cu dobanzile la care ar fi putut bancile comerciale sa ofere finantari sub Prima Casa. Deci bancile comerciale castiga extrem de bine in acest program pentru un risc minor.

Mihai Marcu spunea...

Calin,

Imi place rationamentul si cred ca putem ajunge undeva de aici.

Mai sunt necesare cateva nuante:

1 - rata la care s-a imprumutat statul roman este una oarecum liber stabilita (eu nu cunosc detaliile "pastrarii expunerii pe Romania") de cele 13 banci care au subscris.

2 - recunosc 0.3% rata de restante pe ipotecare, din RSF 2009, dar atrag atentia:

2a - este o rata neta, nu bruta. In alta ordine de idei, modalitatea BNR de calcul a creditelor restante este inca o nebuloasa.

2b - intrarea pe negative equity a debitorilor ipotecari nu va imbunatati perspectivele de risc. In plus, cresterile masive ale creditelor ipotecare au fost in 2007 si 2008, pe varf de balon.

Creditul "prima casa" putea fi reparat printr-un avans mai mare. Cu 15% avans, produsul era excelent pentru piata romaneasca in acest moment.

3 - vom vedea cat costa riscul pentru statul roman cand se va imprumuta pe piata externa. Ungaria s-a imprumutat la 6.7% pe 5 ani. Nu cred ca vom fi foarte departe de acest procent.

Calin spunea...

Rata la care se imprumuta Romania pe pietele externe (emisiune de obligatiuni) este data de riscul de tara cuantificat in CDS. Dupa pachetul FMI/EC CDS-ul Romaniei a scazut de pe la 700 pe la 375-400, ceea ce daca adaugi la costul resurselor unei banci din UE (EURIBOR + CDS-ul finantatorului) plus o mica marja de profit ajungi la acea dobanda de 5.25% la care a contractat Romania acel club loan de E 1.2bn. E un imprumut la un cost bun, daca ar fi emis euroobligatiuni ar fi platit probabil ceva mai mult.

Re. 2a, probabil ca a fost ajutata cu recoveries, adica acel 0.3% de fapt inseamna de fapt loss-ul (EL materializat) = expunere * risk of default + recovery rate (ceea ce se recupereaza din executarea ipotecilor). Eu nu am ajustat in exemplul de mai sus cu valoarea recoveries pentru a simplifica, deci 1% EL sa spunem ca e net, adica cei 10,000,000 poate reprezenta pierderea neta a statului roman. De acord ca modalitatea de calcul a BNR e complicata insa pornim de la premisa ca first mortgage este statistic cel mai putin riscant produs pentru ca locuiesti in imobilul ipotecat, deci este ultima datorie la care renunti sa o mai onorezi.

Re. 2b - aici e marea problema, daca piata imobiliara mai sufera o cadere sau continua caderea actuala atunci avem un EL mai mare. Daca preturile pe piata imobiliara continua sa scada, aici intram intr-o alta discutie despre comportamentul pe debt al populatiei. De acord 15% avans ar fi fost un nivel comfortabil.

Re. 3 - Corect insa cu cat se intarzie datele pozitive despre economia Romaniei si aici ma refer si la datele macro si ale reforma pe administrativ, cu atat riscul Romaniei va creste. Ramane de vazut capacitatea administratiei sa realizeze asta pentru ca acum au acele obiective fixate de FMI si investitorii vor fi si mai transanti daca nu se va intampla nimic.

alex@formidabilii.org spunea...

Eu nu cred ca ai dreptate. Substituirea riscului personal cu riscul guvernamental nu inseamna o pierdere pentru buget. Inseamna doar un castig pentru cel care ia creditul. Nu e un joc cu suma zero in care castigul unuia e pierderea celuilalt.

Per ansamblu toata lumea castiga: statul deblocheaza piata imobiliara (ma rog, o aduce intr-o stare mai buna), bancile castiga mai mult (marja lor de profit e mai mare in conditiile in care costurile riscului sunt mai mici), clientii au credite la costuri mici.

Statul a facut o miscare buna.

Mihai Marcu spunea...

nu joc cu suma zero pentru ca riscurile nu sunt egale. e cu suma negativa.

abordarea despre prima casa este profund simplista. singurul efect real este cresterea preturilor apartamentelor vechi.

alex@formidabilii.org spunea...

MihaiMarcu: e chiar pe dos, jocul e cu suma pozitiva prin implicarea statului. Jocul este piata si costul creditarii in Romania, nu pretul caselor. Vrei sa imi bat capul cu toata teoria? E weekend.

alex@formidabilii.org spunea...

Uite urmatorul exemplu:

sa presupunem ca tu iei un credit. Cu o dobanda de X%. Sa presupunem ca in paralel faci un depozit cu aceeasi suma la aceeasi banca, pe care te angajezi sa ii tii acolo pe perioada cat ai imprumutul. Banii din depozit primesc dobanda pietei la depozite.

In conditiile in care tu faci un depozit cu suma echivalenta, ti se pare normal sa poti avea o rata a dobanzii mai mica la credit (pentru ca riscul de rambursare la credit este zero, cata vreme banii tai sunt in banca si banca se poate oricand folosi de ei in cazul in care ai default la credit)? Eu cred (de fapt sunt sigur) ca in conditiile astea vei avea o dobanda la credit mai mica.

Ti se pare ca pierzi ceva din banii pe care ii tii in depozit la banca?

Acum inlocuieste depozitul cu garantia statului. Ce ziceai ca pierde statul sau bugetul?

Statul pierde doar daca:
a. sunt defaulturi la credite
b. garantiile imobiliare nu acopera valoarea creditului

Tu zici cu gura ta ca efectul Prima Casa e cresterea pretului apartamentelor (vechi). Deci nu e (inca) pericol de negative equity, chiar daca depozitul e de numai 5%.

Eu tot nu iti inteleg rationamentul.

Mihai Marcu spunea...

Primele doua paragrafe se refera la un utilizator irational, care poate utiliza banii gratis, dar alege sa se imprumute cu aceeasi suma. Astfel de situatii nu se intampla in practica incat sa fie statistic semnificative.

Zici ca nu intelegi ce se va intampla - iata - executarile silite ale ipotecilor din prima casa (care vor exista cu siguranta) vor produce pierderi la buget, deoarece apartamentele nu vor fi valorificate in conditii de piata la valori care sa acopere soldul creditelor.

cel mai probabil statul va prelua apartamentele si va avea o groaza de locuinte sociale la preturi de achizitie exagerate.

alex@formidabilii.org spunea...

"Practic, vorbim de o subventie a costului creditului". Astea sunt cuvintele tale.

Pai ori vorbim de o subventie a costului creditului (ceea ce ti-am demonstrat ca nu e, statul nu cheltuie nici un leu pentru ca oamenii sa primeasca credite mai ieftine), ori e vorba de pierderi potentiale din defaulturi. Ai cam intors-o din mers, ca sa zic asa...

Nici macar defaulturi nu vor fi atat de multe pe cat crezi tu. Defaulturile vor fi (eventual) la cei care s-au imprumutat in 2007-2008, nu la cei din "Prima Casa".

Mihai Marcu spunea...

este o subventie a costului creditului, insa momentul platii subventiei este amanat. Asta este marea frumusete a unei garantii, e problema altui deficit bugetar, nu a celui curent.

cat despre default-uri - urmeaza sa vedem in timp.

alex@formidabilii.org spunea...

Costul creditului este dobanda. Eventual un default asumat e o subventie a creditului.

Anonim spunea...

se bate apa in piua si se scriu teorii, tocmai pentru ca nu s-a inteles mecanismul.
Statul NU S-A IMPRUMUTAT pentru acest program! Statul NU A DAT nici un ban material pentru acest program! Statul are o expunere "virtuala"de un miliard, din care in cel mai negru scenariu va avea o pierdere teoretica de 100 milioane. Pierderea e teoretica, fiindca pe de o parte toate locuintele achizitionate sunt ipotecate in favoarea lui, iar pe de alta parte orice plata facuta va fi recuperata ca o creanta bugetara, atit din valorificarea locuintei cit si din orice alte bunuri si/ sau venituri ale debitorului sau.
Deci nu a investit nici un ban, nu va avea nici o pierdere, dar a creat un mecanism care functioneaza pentru prima oara in Romania, de zeci de ani in alte tari!

Calin spunea...

@ Anonim: nu spunea nimeni ca statul roman s-a imprumutat pentru acest program, se facea doar o comparatie intre rata dobanzii platita de stat pentru imprumuturile pe care le contracteaza si rata la care este disponibila finantarea sub programul Prima Casa

Expunerea statului de 1bn, pe masura ce garantiile sunt acordate, nu este una virtuala, ci una reala. Garantiile acordate de statul roman intra in deficitul bugetar.

Pierderea teoretica este extrem de putin probabil sa ajunga la 100 de milioane, asta inseamna ca 10% din imprumuturi sa fie in default si sa nu se recupereze nimic din executarea ipotecilor...foarte imporobabil. Cum am spus mai sus in astfel de cazuri se merge pe modelari ale datelor statistice cu teste de stress. Si in cazurile astea pierderea potentiala neta este foarte mica (~1%) comparativ cu expunerea.

Mihai Marcu spunea...

pentru comentariul 20 - ce-a zis calin este corect si completez cu urmatoarea situatie: Fannie Mae/Freddy Mac au avut nevoie de "bani adevarati" ca sa evite falimentul.

alex@formidabilii.org spunea...

MihaiMarcu: FannieMae si FreddyMac au creat garantii la varful ciclului economic. Statul roman le ofera la minimul ciclului economic.
E o mare diferenta- si e in avantajul statului roman.

Eu sunt total de acord cu "anonim".

Calin: garantiile acordate de statul roman intra in deficitul bugetar? Asta contrazice orice regula contabila. Eventual poti sa ai un provizion de pierdere constituit in functie de valoarea de piata a imobilelor, in nici un caz valoarea totala a garantiei nu se ia ca pierdere.

Mihai Marcu spunea...

alex, fnma securitizeaza ipoteci din 1968 si nu si-au facut portofoliul de ipoteci doar din originari din 2000 incoace.

Calin spunea...

Alex: Garantiile suverane intra in componenta deficitului bugetar. Daca vrei sa te documentezi : http://www.imf.org/external/pubs/ft/scr/2009/cr09183.pdf
Pagina 34 a raportului : Tabelul 4. Masurile de reducere a deficitului le poti citi in mare la pagina 47 (pct.64), pagina 52, etc. Oare acel cap de 6bn ron ce crezi ca include ? Prima Casa cumva ?

Pe langa Fannie si Freddie au mai contribuit cu garantii si Ginnie Mae (GNMA) care este de fapt un government-backed monoliner ce asigura creditele ipotecare atunci cand erau securitizate. Putem chiar forta o comparatie reala intre ce face acum statul roman acum garantand creditele ipotecare si ce facea Ginnie Mae insa momentul acordarii garantiei difera (Ginnie nu le garanta de la inceput si individual, ci garanta portofoliile).

alex@formidabilii.org spunea...

MihaiMarcu: vrei sa zici ca F&F s-au "innecat" cu garantii emise in 1968 toamna sau cu cele din bubble-ul imobiliar? E posibil ca in Romania sa fie un bull trap si piata sa mai scada, caz in care statul o sa ia o tranta. Sincer nu cred ca e asa, dar vom vedea in 6 luni- asta si in functie de ce se mai intampla in economia romaneasca in general.

Am vazut ca il "iubesti" pe Taleb- sunt convins ca esti familiar cu teoriile lui legate de algoritmii de achizitii in piata in scadere. Cand potentialul de scadere este mic, chiar daca probabilitatea de scadere e mare decizia logica e sa te bagi la cumparare. Asta face acum statul roman- mizeaza pe potential de scadere mic in ciuda probabilitatii mari de scadere.

Calin: nu as vrea sa te contrazic pentru ca nu e domeniul meu de expertiza, insa din cata putina fiscalitate inteleg eu garantiile de creditare de la Prima Casa intra in categoria "contingent liabilities" si sunt parte din datoria publica (liabilities), dar nu si din deficitul bugetar anual (net expenditures).