marți, 25 august 2009

Cata valoare s-a distrus de fapt in imobiliare?

Aflam din Ziarul Financiar ca 45% din santierele bucurestene sunt blocate.

In afara de intrebarile normale - cine va suporta pierderile, la ce valoarea se vor lichida, care e valoarea reala a creditelor neperformante, mai exista o intrebare care nu se pune prea des: cata valoare si cat de mult am pierdut prin creditarea excesiva in domeniul imobiliar?

Conform datelor BNR, creditarea totala pentru investitii in imobiliare este de 41,7 miliarde RON la data de 30 iunie 2009 (indicator CRBCL_IMOB). O parte din aceasta suma este ingropata in betoanele santierelor din primul paragraf, cu sanse reduse de recuperare.

Cate alte proiecte de investitii au fost ignorate din cauza creditarii disperate in domeniu? Balonul imobiliar adica valorizarea gresita a activelor imobiliare a dus la alocari eronate de resurse. In loc ca bancile sa finanteze societati viabile, care ar fi produs valoare adaugata, comportamentul de turma a facut ca creditele ieftine sa fie indreptate excesiv spre sectorul imobiliar.

Ceea ce ar distruge si mai multa valoare ar fi un faliment necontrolat si o lichidare rapida a garantiilor.

Bilanturile bancilor si cifrele reduse ale restantelor la credite se bazeaza pe iluzia recuperarii garantiilor. Merita spus ca actualul inghet in creditare este un raspuns natural al bancilor la numarul considerabil de credite neperformante existent in sistem.

Problema trebuie rezolvata intr-un fel sau altul - teoria economica ar cere solutii drastice gen faliment sau lichidare, dar realitatea romaneasca ne poate oferi surprize: preluarea pierderilor de catre stat, intr-o institutie gen AVAS, asa cum s-a intamplat si in 1999, chiar daca intr-un alt context.

14 comentarii:

Anonim spunea...

Nu inteleg logica titlului: pentru a distruge valoare, ea trebuie sa existe mai intai. Va referiti la valoarea balonului de sapun?

Mihai Marcu spunea...

Valoarea a existat initial - este creditul acordat; betoanele parasite sunt o pierdere acum in bilanturile bancilor.

asybaris spunea...

@ Anonim1
E vorba de valoare pierduta prin finantarea arbitrara a unui singur sector. Ii putem zice si costul de imunitate. Acum 1-2 ani, bancile cautau cu disperare sa finanteze societati de constructie/dezvoltatori imobiliari. Doamne fereste sa ai alt obiect de activitate, sa vrei sa produci ceva sau sa faci o investitie in agricultura. Erau banci care aveau specificat in fisa de produs ca nu finanteaza activitati in agricultura pentru ca banii se duceau in imobiliare. Azi au ramas cu betoanele de gat si cu niste pagube imense provenite din deprecierea valorii contabile a imobilelor pe care initial le-au supraevaluat.

Anonim spunea...

Permiteti-mi sa va contrazic Domnule Marcu: Valoarea... nu se creaza prin creditare! (poate doar in brosurile de marketing al bancii dar noi suntem oameni educati in economie si nu credem povesti)

Daca va referiti la investitiile facute de dezvoltatori si finantate de banci ele sunt supouse riscului, ca orice investitie. In opinia mea aici avem valoare de piata creata 0, valoare de piata distrusa 0.

Daca va referiti la valoarea activelor sau creditelor neperformante atunci modificati titlul ca atare pentru a inlatura ambiguitatea. Cuvantul "Valoarea" folosit la modul general pe un blog economic nu ma informeaza!
Va sugerez sa folositi termeni economici, altfel cititorii educati vor cauta alte valori :)

Mihai Marcu spunea...

Mersi de comentariu. Asta si intentionez - sa explic concepte care sunt neintuitive.

nu ma refer nici la npl nici la valoarea activelor ci la costurile de oportunitate.

principalul unui credit creat scriptural poate avea doua cai - fie este rambursat integral - si atunci e zero pentru banca fie nu este rambursat si e o pierdere pentru banca. In concluzie - 0 sau pierdere. Din cauza creditarii gresite (vezi betoanele) o parte din credite devine pierdere pentru banca - aici e valoarea pierduta.

Anonim spunea...

Si eu va multumesc pentru explicatii. Bancile isi recupereaza greu banii zilele astea, e drept. Deci 'valoarea distrusa' de care spuneti Dvs. reprezinta un punct de vedere al actionarilor bancii care au decis sa investeasca in domeniul imobiliar. Bani probabil veniti de la banca mama din Austria/Olanda/Germania/Cipru/Turcia si care nu se mai intorc :)
Eu va intreb acum, de ce mi-ar pasa mie ca si consumator roman de pierderea unei companii straine care si-a subevaluat costul de oportunitate? Nu vad nici o drama aici :) Doamne fereste sa o vada guvernul ;)

Alexadi spunea...

Pai exact ca si consumator roman, veti fi foarte afectat. Pentru ca, mare parte din consumul roamnilor se facea pe credit, inclusiv credit pt constructii si pt cumpararea de active imobiliare. Mai direct sau mai indirect toti banii dati cu imprumut de bancile straine au ajuns la romani, iar acestia au consumat. Odata creditul terminat, avem reducerea importurilor cu 40%, prabusirea PIB, somaj si alte manifestari ale crizei.

Anonim spunea...

Pai tocmai asta e problema, nu vedeti? De moment ce prin reducerea creditarii, se prabuseste economia, inseamna ca economia era bolnava. Nu sunt impotriva creditului, dar nici in masura in care s-a creditat la noi, iar orice om cu un bun simt economic ar fi trebuit sa vada din timp asta.

Consum excesiv pe credit = BAD. Oale de inox pe credit = STUPID (am vazut zilele asta la un mare supermarket din Romania). Eu nu plang nici de mila bancherilor pentru ca ei cad tot timpul in picioare, nici a dezvoltatorilor pentru ca stiu ce adaosuri practica si nici a romanilor pentru ca nu au stiut sa consume :)

Free Drive Ro spunea...

bancherii cad in picioare atata timp cat exista creditaci, pentru ca asta il face pe bancher bancher, creditaci care sa ia imprumut.
din punctul asta de vedere, nu s-a pierdut nici o valoare, chiar daca preturile au scazut, fiindca datoria a ramas...
atata timp cat creditacul plateste si i se pare normal sa plateasca indiferent care e pretul de piata, sistemul (bolnav si putred) se va mentine.

UJohn spunea...

Genial articol. Merita dezvoltat!

Extra3OO spunea...

Ar merita insa cu exemple concrete si preturi la care se cumpara diverse, "la pachet".

Cred ca tranzactii ca acum n-au mai fost in Romania de cand e ea. :)

Andrei spunea...

Dupa cate stiu eu proportia creditelor imobiliare restante din totalul creditelor nu este mare. Iar ca sa arunci cifra de 41 miliarde RON total credite imobiliare si apoi sa zici ca o parte din acesti banii sunt ingropati in betoanele santierelor parasite (momentant), fara sa specifici cat este de fapt acea suma, inseamna sa arunci cu praf in ochi. Banii aruncati in imobiliare s-au dus cu rapiditate in toate domeniile conexe si au generat profituri, salarii, impozite, care au dus la o bunastare la care nu visam in anul 2000. Ne-a placut asa de mult in 2007/2008 incat uitam de unde am plecat.

Anonim spunea...

Buna ziua, ma numesc Ion Marian, sunt contrariat de faptul ca toata lumea cauta apartamente pentru Programul - Prima Casa - acestea fiind la preturi f. mari eu detin in proprietate un ansamblu rezidential alexandraresidence.ro in Comuna Tunari -Ilfov, am incercat sa ma asociez cu mai multi dezvoltatori si asocierea cu acestia nu facea decat sa creasca pretul final. Asa ca am hotarat sa devin prprietar de teren si dezvoltator, am contactat 4 firme de constructii, am negociat preturile/mp de constructie la cheie am adaugat pretul terenului si al utilitatiilor si a rezultat:
1. CASA PE STRUCTURA DE LEMN-100 MP LA CHEIE +GRADINA 185 MP + 52,6 MP SERVITUTE +UTILITATI + COMUNITATE(GRADINITA,CAFE RESTAURANT, CLUB, MARKET)=60.000 EURO TVA INCLUS WWW.ALEXANDRARESIDENCE.RO;
2. CASA PE STRUCTURA DE METAL-100 MP LA CHEIE +GRADINA 185 MP + 52,6 MP SERVITUTE +UTILITATI + COMUNITATE(GRADINITA,CAFE RESTAURANT, CLUB, MARKET)=65.000 EURO TVA INCLUS WWW.ALEXANDRARESIDENCE.RO;
3. CASA PE STRUCTURA DE ZIDARIE-100 MP LA CHEIE +GRADINA 185 MP + 52,6 MP SERVITUTE +UTILITATI + COMUNITATE(GRADINITA,CAFE RESTAURANT, CLUB, MARKET)=75.000 EURO TVA INCLUS WWW.ALEXANDRARESIDENCE.RO;
4. CASA PE STRUCTURA MIXTA PARTER ZIDARIE SI ETAJ DE LEMN-100 MP LA CHEIE +GRADINA 185 MP + 52,6 MP SERVITUTE +UTILITATI + COMUNITATE(GRADINITA,CAFE RESTAURANT, CLUB, MARKET)=68.000 EURO TVA INCLUS WWW.ALEXANDRARESIDENCE.RO;

SI ACUM FACETI SI VOI SOCOTELA CE SE MERITA LA PRETURILE ACESTEA CASA SAU APARTAMENT, poateca unii rau intentionati vor spune ca este distanta mare, da sunt 14 km pana in Bucuresti pe soseaua Pipera- Tunari-Dimieni dar sunt microbuze si autobuze sunt cai de acces catre munte,mare, centrul comercial baneasa, catre cele doua aeroporturi, sunt dua pasarele una la calea ferata de la Porche-Nord aproape finalizata si una la calea ferata de la centura Bucurestiului la intrare in Tunari care estein curs de executie se poate ajunge la noua autostrada Buc.-Bv- 3 km, se va face intrare la Aeroportul Otopeni prin Tunari la numai 800 m de cartier.Deci trageti voi concluziile.

UJohn spunea...

Domnu' Marian

In sistem Amvic nu aveti nimic?