marți, 28 iulie 2009

Despre importanta indicelui oficial al pietei imobiliare

Piața imobiliară românească este periculos de aproape de o piață eșuată total.

Păcatul originar este lipsa de transparență, foarte convenabilă pe timp de creștere dar periculoasă pe timp de scădere. Incertitudinea prețului amână deciziile de cumpărare și de vânzare; din acest motiv, manipularea prin mass-media din timpul balonului a avut atât de mult succes.

Mai există anumite terțe părți care ar dori ca nivelul real al pieței imobiliare să nu fie cunoscut în anumite condiții - unele garanții bancare sunt deja inferioare ca valoare creditului primit, însă în acest caz, băncile ar fi forțate să crească și mai mult provizioanele. Oricum, după estimările ING, restanțele la credite vor crește până în 2010.

Cât de expus este sistemul bancar pe imobiliare

La 31 martie 2009, 75% din creditul acordat companiilor este garantat cu active imobiliare, mai exact 73,2 miliarde lei. Tot la 31 martie, 47% din creditele acordate către populație sunt garantate cu active imobiliare, mai exact 47,7 miliarde lei.

Astfel, creditul total garantat cu active imobiliare este de 120,9 miliarde lei, la 31 martie 2009. Din acest credit, avem:

  • 50,7 miliarde lei credit ipotecar (42%);
  • 70,2 miliarde credit de consum garantat cu ipoteci (58%).

Media indicatorului LTV (valoarea împrumutată raportată la valoarea activului finanțat) este de 66%, deci dacă activul imobiliar finanțat scade cu mai mult de 34% față de prețul de achiziție, atunci garanția nu mai acoperă creditul iar cel care a luat creditul intră pe "negative equity".

Aici reintră din scenă vestitul indicator al pieței imobiliare. Când știm cu cât a scăzut valoarea reală a activului respectiv? Nu știm. Autorii raportului de stabilitate al BNR par a fi destul de liniștiți din acest punct de vedere, afirmând plat că "o asemenea ajustare potențială a pieței imobiliare ar depăși scăderea medie a prețurilor imobilelor înregistrată pe plan internațional în cazul crizelor anterioare (respectiv de 29%)".

Vom fi siguri ca garanțiile acoperă soldul creditelor doar atunci când vom ști exact nivelul pieței imobiliare, pe prețuri de tranzacție. Conform Gândul, mai avem de așteptat pana în 2010.

Sursă date: Raportul de stabilitate financiară pe 2009, paginile 73 - 75.

6 comentarii:

Ionut spunea...

Astea arata de ce o politica de "ieftinire" a Romaniei nu e de luat in seama in momentul asta; ca sa nu crape in alte parti o astfel de politica ar trebui sa se desfasoare pe termen lung; ca sa se desfasoare pe termen lung trebuie manageriata pe termen lung; dupa cum bine ai observat ieri comportamentul sectorului neguvernamental are o mare doza de impredictibilitate si atunci poate duce la scaparea procesului de sub control, cu cit mai lunga perioada - cu atit riscurile mai mari. Aasta pe de o parte. Pe de alta parte poti sa ai surpriza ca ajungi la bun sfirsit cu procesul, sa te trezesti intr-o cu totul alta situatie internationala si sa iti pui intrebarea de ce ai facut ce ai facut.

Anonim spunea...

Peste tot se vorbeste despre "piata imobiliara" ca de ceva foarte stiintific si foarte real, cand de fapt realitatea este alta, iar aceasta nu are nici o legatura cu ... economia pe intelesul tuturor.
Nu are legatura, deoarece, piata imobiliara de la noi si de aiurea s-a axat pe "tepe" si nimic mai mult.
De ce pe "tepe"?
Foarte simplu, deoarece situatia de pe la noi care o cunosc destul de bine nu este nici pe departe o "piata imobiliara", ci o abureala constituita pe lucrari de cea mai proasta calitate, facute la repezeala cu doi muncitori si trei necalificati, fara a respecta nici cele mai elementare norme seismice si de izolare fonica sau termica.
Si atunci cum se pot calcula preturile de vanzare? Prin inducerea in eroare a cumparatorului, sau mai pe sleau, prin "teapa" trasa acestuia.
De fapt oranduirea in care traim si care se numeste "oranduirea tepei" este bazata pe o politica economica numita "pacaleala" si nimic alceva.
SI atunci de ce sa folosim cuvinte elaborate, precum "riscuri" sau "scaparea procesului de sub control"? De fapt problema este foarte simpla!
Daca puterea de stat ar avea interesul sa starpeasca "teapa" ar face o legislatie ca atare si atunci, "gunoaiele" construite la noi dupa anul 2000 ar trebui demolate si facut alceva acolo, deoarece la proxima miscare seismica mai serioasa TOATE aceste constructii oribile si facute oriunde si oricand vor dispare exact cum au aparut!?

Mihai Marcu spunea...

politica de deflatie a bunurilor non-tradeable (o formulare politicoasa pentru "prabusirea pietei") a venit mai mult impusa de conditii externe.

problema este daca procesul de creditare a fost suficient de prudent.

daca e doar o banca, doua implicata - se pot da lectii. Daca sunt toate - atunci abordarea se schimba.

Chiar si cosmetizarea reducerii preturilor imobiliare nu va creste solvabilitatea bancilor; trebuie sa vina cu bani de acasa.

Altfel, capacitatea de creditare se va reduce.

Anonim spunea...

"dacă activul imobiliar finanțat scade cu 34% față de prețul de achiziție, atunci garanția nu mai acoperă creditul iar cel care a luat creditul intră pe "negative equity".

Daca activul imobiliar scade cu 34% garantia acopera creditul. "negative equity" avem la o scadere mai mare de 34% a activului.

Mihai Marcu spunea...

ok.

am adaugat in text "mai mult de",
pentru mai multa claritate.

Anonim spunea...

Daca piata imobiliara e in mainile unor cucoane tip Cleciu =99% grasime si 0,1% creier si sotul ei plin de aere de profesionist dar lipsit de onoare si cuvant, sa nu ne miram ca totul pe piata imobiliara "bucuresteano-damboviteana" merge alandala! Asta ca sa fiu amabil. Doar speculanti, samsari, "agenti si madame agenti", oameni care trag tare la preturi si comisioane!
Se va dezumfla si balonul acesta si le e frica de ziua de maine!