marți, 14 aprilie 2009

Imobiliare – martie 2009

Din ZF aflăm că prețurile de strigare ale apartamentelor vechi au scăzut cu 15% în luna martie, în timp ce prețurile apartamentelor noi au rămas neschimbate.

Cifra de 15% este ridicol de mare pentru o lună.

Din cauza perspectivelor economice proaste, mă aștept că bula activelor imobiliare să continue comprimarea brutală. Momentan se mai sparge o bulă și anume bula salariilor, împreună cu efectul psihologic profund negativ.

Ceea ce nu cred din articolul de mai sus este că prețurile apartamentelor noi au rămas neschimbate. Apartamentele noi și cele vechi sunt bunuri substituibile, adică dacă nu-ți poți permite un apartament nou, unul vechi poate oferi aceeași utilitate, dacă nu chiar mai mare.

Creșterea prețurilor apartamentelor noi a generat creșterea prețurilor apartamentelor vechi, așa că în cazul scăderii, mă aștept ca situația să fie la fel: scăderea prețurilor apartamentelor vechi să pună presiune pe prețurile apartamentelor noi. Această presiune nu înseamnă neapărat scăderea prețurilor apartamentelor noi, dar înseamnă bunuri la un preț nevandabil, deci insolvență.

Decizia primăriei București de a irosi bugetul local prin cumpărarea de apartamente noi sociale apare astfel că iresponsabilă ; nu va debloca piața ci doar va redirecționa banul public spre anumite interese private.

Later edit: Renderman a detaliat aici evoluția completă a BREI.

5 comentarii:

Topinel spunea...

E greu sa aplici global un procent de scadere a preturilor, sunt o gramada de factori. Cert este ca proiectele din afar Bucurestiului tinda sa moara, cele semicentrale au inceput sa aiba preturi mai "umane". Am ca exemplu trei cazuri total diferite de scaderi, din care unul a dus la capitularea definitiva a unui dezvoltator (micut, ce-i drept):
1. Confort City, celebrul complex cu vedere la groapa de gunoi Glina, in vara lui 2007 lansa preturi de genul 150.000 eur pt trei camere.In fiecare luna au mai facut 10.000 reducere. In momentul de fata, un ap. de 3 camere e 79.000 eur cu tot cu parcare.
2. Greenfield. In vara plecau de la 200.000 trei camere. Luna trecuta era oferta 127.000, luna asta, proimoti 117.000. Parcare inclusa.
3. Undeva pe langa circ. Sub influenta ansmablului cu aere cyberpunk fantomatic Central Park (fiindca e pustiu, majoritatea aprtamentelor fiind luate de "investitori"), un ap. de 3 camere sarea dincolo de nesimtita suma de 250.000. Tot au scazut pana la 137.000, iar cand am sunat, dezvoltatorul a zis ca nu mai are bani sa termine constructia.

Oricum, e si un lucru pozitiv: daca pana anul trecut, dezvoltatorii parca erau intr-o masonerie (trebuia sa te ploconesti sa afli un pret, mereu erau "ultimele trei apartamente", parcarea era cat cateva hectare de teren, acum gasesti preturi corecte, cu TVA, afisate pe site, eventual primesti bonus o boxa, un loc de parcare si chiar un Braun Silkepil...

alex.dumitrascu spunea...

"Ceea ce nu cred din articolul de mai sus este că prețurile apartamentelor noi au rămas neschimbate. "

-E unul din putinele adevaruri din articol. De cand nu s-a mai vandut niciunul nu a variat nici pretul.
- Scaderea preturilor la imobile va continua multa vreme dupa incetarea crizei si dupa imbunatatirea perspectivelor economice. Si speculatorii si cumparatorii au inteles care sunt pericolele unei cresteri fara legatura cu valoarea de utilizare.
(valoarea de utilizare fiind data de posibilitatea ca, locuind in imobilul respectiv, sa poti obtine in zona respectiva, un venit care sa-ti permita amortizarea imobililui intr-un interval de timp rezonabil(5-6 ani))

Mihai Marcu spunea...

@Alex,

Intuitiv, vad ca multi dezvoltatori de rezidentiale noi au o alta abordare, inclusiv disponibilitate de a negocia.

Anonim spunea...

Oare lipsa de flexibilitate a preturilor la apartamentele noi sa fie explicata prin faptul ca dezvoltatorii nu sunt dispusi sa coboare mai mult, fiindca asta i-ar duce pe pierdere? Astfel piata 'ingheata' la un pret pe care nici cumparatorii nu vor sa il achite, nici proprietarii sa il reduca?

Mihai Marcu spunea...

Salut,

In multe din contractele de credit, dezvoltatorii au preturi minime negociate cu banca. Daca scad sub suma asta - default fata de banca.