joi, 15 ianuarie 2009

Return of the living dead - creditul ipotecar

BNR a cedat încă o dată la presiunile băncilor comerciale, care cred că-și pot salva expunerile în domeniul ipotecar. Sunt sigur că la ora asta multora din bănci le tremură pixul în mână când estimează ce provizioane ar avea de făcut pentru portofoliul de credite ipotecare.

Față de relaxarea iresponsabilă a creditării din 2007, măsura actuală este inofensivă și fără efecte notabile, din următoarele motive.

1. Asaltul psihologic al crizei

Psihologia publicului începe să fie impregnată de veștile proaste. "Viitorul nu mai sună bine", locurile de muncă devin nesigure; nu sunt condiții propice pentru înhămarea la o importantă decizie financiară și mulți se vor gândi de două ori înainte să semneze contractul de credit.

2. Euro peste 4 lei

În anul 2007, EURO era la minimul istoric, banii investitorilor veneau în țară și finanțau ieftin deficitul de cont curent, adică bunăstarea furată (sau "împrumutată") de la alții. Salariile românilor creșteau în EURO cu fiecare lună de apreciere.

Acum s-a schimbat situația - căpșunarii și investitorii străini nu mai finanțează cu atâta larghețe deficitul de cont curent, corectând fundamental cursul EURO.

La un grad de îndatorare de 70% nu există loc de respiro - orice devalorizare neprevăzută a leului poate duce la imposibilitatea plății ratelor.

3. Dobânzile uriașe la EURO

Dobânzile la EURO sunt insuportabil de mari. Lipsa de concurență de pe piață s-a împletit cu scumpirea finanțărilor în EURO și lichiditatea redusa din piață.

Concurența redusă din domeniul bancar duce la marje inimaginabile de 8% pentru creditele ipotecare în EURO. Scăderea rating-ului de țară la categoria "junk" (notă: România este singura țară din EU sub "investment grade") a scumpit finanțarea externă. Faptul că există și o lipsă de lichiditate în sistem care duce la dobânzi uluitoare la depozite nu ajută la acordarea în continuare de credite.

4. Garanțiile nesigure

Piața imobiliară locală este încă profund netransparentă, o piață de zvonuri și "ce-a făcut vecinul". Evaluatorii nu acces la prețuri de piață și nu pot estima corect valorile apartamentelor, estimând adesea garanțiile la cât e nevoie pentru a lua comisionul. Astfel, băncile nu au încă o bază solidă de estimare a valorii recuperabile a apartamentelor / caselor / terenurilor aduse ca garanție, ajungându-se până la situațiile din toamnă când nu se acceptau terenuri.

Astfel, măsura de relaxare nu va duce la creșterea puterii de cumpărare a populației și la revenirea pe un trend sustenabil de creștere a imobiliarelor, adică puțin mai mult ca rata inflației. Relaxarea va servi doar ca argument pur psihologic pentru vânzătorii ancorați în trecut să crească prețurile de strigare.

Suntem într-o situație de bull trap ca la carte, ce preceda o "revenire la normal". Urmează fear, capitulation, despair.

Niciun comentariu: